Eind februari kreeg ik de uiteindelijke aanslag van de gemeentelijke belastingen binnen. Met daarop de nieuwe WOZ-waarde van mijn woning. Zoals verwacht, was die weer flink gekelderd. Waarom ‘verwacht’? Omdat dat eigenlijk elk jaar zo is. Ze komen hier (gelukkig) nooit controleren en halen eigenlijk standaard elk jaar zo’n 5 tot 10 procent van de waarde af. Normaal gesproken ben ik daar helemaal blij mee, want een lagere WOZ-waarde betekent dat ik minder belasting hoef te betalen.
Bezwaar maken vanwege verkoop
Dit jaar overweeg ik echter toch om bezwaar te maken. Eerder had ik nog niet de tijd gehad om er echt bij stil te staan, maar aangezien de bezwaartermijn binnen twee weken sluit, wordt het toch tijd om daar eens goed naar te kijken. Als ik kijk naar verschillende factoren, waaronder een beoordeling van een makelaar, de veranderingen én natuurlijk de woningmarkt, dan denk ik dat ik de WOZ-waarde met een bezwaar ongeveer een kwart tot een derde omhoog kan krijgen. Dat betekent dat ik – grof geschat – over het hele jaar ongeveer €200 meer moet betalen. Best een fors bedrag, dus waarom zou ik dat doen?
Daarvoor heb ik eigenlijk één belangrijke reden: de geplande verkoop van het huis. Of dat nu dit jaar wordt of volgend jaar, het zal er waarschijnlijk toch van komen. En dan is een lage WOZ-waarde niet zo heel gunstig. Veel mensen gebruiken dat als vaststaand feit, waardoor de prijs die je voor je woning kunt krijgen volgens mij een stuk lager is. Bovendien gebruikte mijn bank de WOZ-waarde ook toen ik de hypotheek over wilde nemen. Voor het hypotheekbedrag, maar ook voor hoeveel ik van het hypotheekbedrag aflossingsvrij mocht houden.
Tip: Via Bezwaarmaker kun je gemakkelijk gratis bezwaar aantekenen tegen jouw WOZ-waarde
Gunstig voor kopers?
Als ik hier kopers krijg die hun bestaande (aflossingsvrije) hypotheek mee kunnen nemen, is voor hen een hogere WOZ-waarde natuurlijk ook gunstig. En wat is die €200 als een hogere WOZ-waarde misschien wel betekent dat je tienduizenden euro’s meer voor je huis kunt krijgen? Aangezien er plannen liggen voor het openbaar maken van de WOZ-waarde, vermoed ik dat mensen daar toch nóg meer rekening mee gaan houden en liever daar vanuit gaan (als het ze uitkomt), dan van een taxatiewaarde, waar ze voor moeten betalen.
Toch weet ik nog niet helemaal wat nu wijsheid is. Aan de ene kant maak ik liever geen slapende honden wakker en houd ik mijn lasten natuurlijk het liefst zo laag mogelijk, aan de andere kant wil ik mezelf niet in de vingers snijden met een verkeerde bezuiniging. Als ik niet dacht over verkopen, had ik waarschijnlijk geen bezwaar gemaakt, maar nu liggen de zaken toch wat anders.
Wat zouden jullie in dit geval doen? En waarom? Alle goede adviezen/ervaringen zijn van harte welkom!
Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Instagram!Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!
Ik zou bezwaar maken in dit geval…
Ik ook. Jouw verwachte winst bij verkoop is hoger dan de lasten die de verhoogde lasten met zich meebrengen.
Een geldverstrekker die zich baseert op een WOZ taxatie? Ik wist niet dat dat kon. Ik heb net mijn hypotheek overgesloten. Met NHG. Daarvoor was gewoon een volledige taxatie nodig.
Ik zou er in ieder geval niet over piekeren om bezwaar te maken tegen een "te lage" WOZ waarde. Als huizenkoper heb ik zelf ook nooit naar de WOZ waarde gekeken.
Mee eens. Bovendien is de WOZ waarde een soort van "minimale waarde die een representatief huis uit die categorie waard is". WOZ kijkt bevoorbeeld niet naar de staat van het huis: een opgeknapt huis uit een rij van vervallen huizen horen allemaal dezelfde WOZ waarde te hebben. Kortom: WOZ zegt barweinig over de marktwaarde van een huis. Als koper heb je er dus niets aan.
Bij mij (geen NHG) keek de bank bij het overnemen wél naar de WOZ-waarde. Maar misschien idd omdat dat voor hen gunstiger was? (Want: minder aflossingsvrij).
En de WOZ-waarde zegt in principe niets, maar als jij een huis wilt kopen dat je bijvoorbeeld voor 4 ton kunt krijgen, maar de WOZ-waarde is 3 ton. Hoe vind je dat dan? Denk je dan ook op deze manier, of denk je al snel: 'Daar kan ik dus nog wel wat extra's vanaf krijgen'? Want mijn verstand zegt ook wel dat de WOZ-waarde niets weergeeft, maar dat laatste wil ik natuurlijk voorkomen.
Een officieel taxatie rapport kost ook ongeveer € 200 (incl. BTW). Bovendien zijn de WOZ waarden slechts een ruwe indicatie en zijn (over het algemeen) de verkoopwaarden van de objecten hoger dan de WOZ waarde.
Dat is ook de reden dat de bank soms een WOZ waarde accepteert voor het verstrekken van een lening omdat het object vaak meer waard is dan dat.
Echter banken hechten nog steeds grote waarde aan taxatierapporten omdat daarbij ook daadwerkelijk in de woning gekeken wordt wat de staat is.
Ik zou geen bezwaar aantekenen en de WOZ waarde laten voor wat het is. De makelaar kan vaak een betere inschatting maken van de waarde van je woning en je kunt altijd nog een onafhankelijke taxateur laten komen.
Mocht je niet dit jaar maar volgend jaar tot verkoop overgaan dan heb je i.i.g. nog het voordeel van de lagere kosten.
Bovendien kan je woning geruime tijd te koop staan, en ook in dit geval heb je voordeel aan de lagere WOZ.
Vrijwel geen enkele makelaar gebruikt de WOZ om de waarde van een woning te bepalen.
Het gaat mij ook vooral om de kopende partij, de makelaar kan het inderdaad zelf wel bekijken en ik verwacht dat die ook gewoon tot een marktconforme prijs kan komen. Of eventueel een aantal makelaars vragen en daar het gemiddelde van nemen.
Je kan geen bezwaar maken om een hogere WOZ waarde te krijgen. Bij de rechter vang je namelijk bot. De WOZ-waarde is namelijk alleen maar om belasting te innen en je hebt geen belang bij om meer belasting te betalen. Als je zo graag meer wil geven aan de gemeente, doe dat zonder de WOZ om hoog te krijgen. En ten tweede, nog een belangrijker punt. De rechter zal je geen gelijk geven omdat je andere burgers benadeeld. Men is als gemeente verplicht alle huizen gelijk te beoordelen. Gaat de waarde van jou huis om hoog zal dat voor anderen ook gelden. Dat kan dus niet. Je kan wel bellen met de gemeente en overleggen (altijd verstandig). Je kan wel zeggen dat er wat mis is gegaan bij de vaststelling van de waarde. Dan moet je inhoudelijk heel sterk staan en met bewijs komen dat er recente verkoop is geweest van een vergelijkbaar huis en/of er moet wat mis zijn met de gegevens van jou huis. Een taxatierapport van een makelaar alleen is niet voldoende.
Mmm… kan het dan wel of niet? Want als er dan iets misgegaan is in de vaststelling van de waarde, dan kun je hem toch omhoog krijgen? In principe heb ik daar wel een aantal (steekhoudende) argumenten voor, in de zin van dat er dingen niet kloppen aan de gegevens van mijn huis. Vergelijkbare huizen in de buurt zijn er weinig, dus daar hoef ik het denk niet echt van te hebben.
Als er fouten staan in het taxatierapport van de gemeente kan je dat recht laten zetten. Dan kan er een andere waarde uit komen. Je kan geen bezwaar maken tegen het feit dat je de waarde te laag vind en met een taxatierapport in de hand. Als je eerst eens belt met de gemeente en de onjuistheden voor legt, kan het al zijn dat je zonder bezwaar te hoeven maken je al een andere nieuwe en misschien wel hogere WOZ-waarde krijgt opgestuurd. Misschien adviseren ze je het wel op papier te zetten en er een bezwaar van te maken. Dat is alleen voor de gemeente meer administratieve rompslomp terwijl dat soms niet nodig is. En na een telefoontje hou je het recht op een bezwaar.
Wij zitten in hetzelfde schuitje. En vorig jaar kon het nog niet, maar dit jaar wel! Wij hebben dus bezwaar gemaakt tegen een idioot lage WOZ waarde. Ik ga er van uit dat er door partijen steeds vaker echt wel rekening met de WOZ waarde gehouden gaat worden. En daarbij maken de banken bij omzetting van de rente gebruik vd WOZ om een evt. rente opslag of korting toe te passen. Wel zeker van belang dus. Ik ben heel benieuwd hoe onze gemeente dit gaat oppakken. Monique
Als ik geinteresseerd in jou huis was zou ik inderdaad de WOZ waarde opvragen en daar rekening mee houden in mijn bod. Ik zou niet bereid zijn om veel boven de WOZ waarde te bieden. Er staat genoeg te koop. Maar jij kunt inschatten of je huis uniek is en het is aan jou als verkoper om aan te geven of je mijn bod accepteert.
Ik vind het een raar verhaal. De werkelijke waarde van je woning moet getaxeerd worden. Dat jouw bank is uitgegaan van de woz kan ermee te maken hebben dat ze je de kosten van de taxatie hebben willen uitsparen. Wellicht was je achteraf blijer geweest als je toen de woning gewoon had laten taxeren. Ik zou als koper niet naar de woz waarde kijken en al helemaal niet blij worden als iemand die zelf omhoog had laten trekken zodat ik de daaropvolgende jaren er meer belasting over mag gaan betalen. Je weet zelf toch voor welke prijs je je woning weg wilt doen. Volgens mij prijs je jezelf eerder uit dan in de markt. Ik zou dan eerder de woning opnieuw laten taxeren om zo een gunstigere rente voor mezelf eruit te slepen.
je kunt aan de gemeente het taxatierapport opvragen.
daarin staat welk (e) hui(s/zen) ze hebben getaxeerd als referentie.
Daarmee kan je dan zelf vergelijken.
Ik heb dat een paar jaar geleden gedaan met ons vakantiehuis en toen bleek dat ze ons huisje zelf hadden gebruikt als taxatie waarde.
Een hoge WOZ-waarde heeft nadelen. Zo stijgt het eigenwoningforfait, dat bestaat uit een percentage van de WOZ-waarde. Het eigenwoningforfait wordt opgeteld bij het belastbaar inkomen, waardoor er meer belasting betaald moet worden.
Ook de hoogte van onder meer de schenk- en erfbelasting, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting (OZB) en watersysteemheffingen van het waterschap hangen af van de WOZ-waarde.
De WOZ-waarde volgt de marktwaarde van de woning. De makelaar zal zijn verkoopprijs niet afstemmen op de WOZ-waarde van de woning, aangezien die waarde is afgestemd op de marktwaarde van enkele jaren geleden.
Een hogere Woz-waarde kan er echter wel voor zorgen dat de renteopslag op je hypotheekrente lager wordt of vervalt. Bijvoorbeeld als de verhouding tussen hypotheekschuld en WOZ-waarde onder de 66% komt. Zo kwamen wij van onze renteopslag af.