Onlangs werd ik voor het eerst gewezen op Duokoop. Dit is een nieuwe manier waarop huizen worden verkocht; je koopt dan het huis, maar niet de grond. Hierdoor ben je minder geld kwijt en heb je dus financieel de ruimte om een duurder huis te kopen. In feite is het weinig anders dan het oude systeem van erfpacht, althans, zo lijkt het. Of ligt het toch iets anders? Ik besloot me er eens in te verdiepen.
In dit artikel:
Hoe werkt het?
Bij Duokoop is er – zoals de naam al doet vermoeden – sprake van een tweeledige koop. Jij koopt als het ware de stenen, de organisatie koopt de grond. Die ‘huur’ jij als het ware weer van Duokoop, door maandelijkse canon te betalen. Canon kun je zien als huur voor de grond die je in erfpacht hebt.
In sommige gevallen loopt de canon een X aantal jaar, in dit geval zou deze ‘voor altijd’ zijn. De canon die je betaalt wordt jaarlijks wel op basis van de inflatie aangepast. De kosten zijn aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Wat dat betreft zit er relatief weinig verschil tussen de aankoop van een gewone woning.
Voor- en nadelen van Duokoop
Duokoop heeft natuurlijk een aantal voordelen, maar ook wat nadelen. Ik heb ze even voor je op een rijtje gezet:
Voordelen
- Je kunt sneller een huis kopen
- Het huis dat je koopt kan duurder (groter, luxer) zijn
- Je bouwt kapitaal op, iets dat je met huren niet doet
- Het huis is gewoon van jou, als je er wat mee wilt doen qua verbouwen enzo, hoef je daar geen toestemming voor te vragen
Nadelen
- De grond is niet van jou
- Huizen met erfpachtgrond zijn vaak ook lastiger te verkopen
- De waarde van je huis wordt beïnvloed door het feit dat je geen eigen grond hebt
- Op de te betalen erfpacht (canon) wordt sowieso een jaarlijkse inflatiecorrectie toegepast. Over het algemeen ligt de gemiddelde inflatie in Nederland vrij laag, maar in 2017 was er wel een aanzienlijke stijging ten opzichte van voorgaande jaren.
- De erfpacht blijft doorlopen. Je huis is dan misschien na 30 jaar wel afbetaald, maar je houdt nog steeds de kosten voor de grond
Consumentvriendelijk?
Het idee is dat Duokoop een ‘consumentvriendelijke’ methode is om tóch een huis te kunnen betalen. Stel dat je bijvoorbeeld een huis van 182.000 euro wilt kopen, dan betaal je daar normaal gesproken – bij een rente van 1,9% per jaar – zo’n 609 euro per maand voor. Met Duokopen zou dat 539 euro zijn. Huur je, dan kost zo’n woning je zo’n 683 euro in de maand. Kortom; het verschil met huren is 144 euro en het verschil met (volledig) kopen is 70 euro per maand.
Volgens de rekenmodule zou je pas in jaar 29 goedkoper uit zijn met kopen:
En dat is wel iets waar ik mijn vraagtekens bij heb. Als ik ervan uitga dat er voor een annuïtaire hypotheek gekozen wordt, dan zou het maandbedrag – bij een gelijkblijvende rente – voor de volledig gekochte woning gelijk moeten blijven. Hier gebeurt dat niet. Dat kan bijvoorbeeld komen door de rente, maar dat wordt hier niet aangegeven. Bovendien; dan zou de rente voor het Duokopen óók aangepast moeten worden. Voor het deel van het huis heb je namelijk een reguliere hypotheek.
Er kan ook gekeken worden naar de netto maandlast, maar dat zou heel vreemd zijn. Ook dat zou namelijk weer gelden voor beide koopvormen én om die netto maandlast te berekenen, moet je weten in welke schijf degene valt die ‘m afsluit. Oftewel: hoeveel renteaftrek die krijgt.
Wat voor mij logischer klinkt, is dat het maandbedrag bij optie 1 (Kopen) gelijk blijft. Dat zou in dit geval dus 609 euro zijn. Als je dat vergelijkt met Duokoop, dan zou je vanaf jaar 19 goedkoper uit zijn met gewoon kopen. Dat lijkt nóg lang te duren, maar het grote verschil is wél dat je dan aan het einde van de rit eigen grond hebt én niet maandelijks een (geïndexeerd) bedrag hoeft te betalen voor het huren van grond. Bovendien wordt in deze berekeningen natuurlijk geen rekening gehouden met extra aflossen, waardoor de balans nog sneller verschuift ten gunste van kopen.
Sceptisch
Om eerlijk te zijn: ik ben een beetje sceptisch over dit idee. En dat komt vooral door de manier waarop het verkocht wordt. Duokoop wordt gepresenteerd als iets dat je meer financiële ruimte geeft, voor iets dat je eigenlijk niet kunt betalen. Maar uiteindelijk moet je er wel voor betalen. Je betaalt nu dan misschien de grond niet, maar reken er maar op dat je het verschil via erfpacht uiteindelijk wél bijbetaalt. Zeker als je er langer blijft wonen. En dat is in feite allemaal ‘weggegooid’ geld.
Nu biedt Duokoop wel de optie om de grond uiteindelijk te kopen. In de grondprijs wordt dan wél rekening gehouden met de waardeontwikkeling van je huis. Als dat meer waard is geworden, betaal je ook meer voor de grond.
Wat ik daarnaast best ‘spannend’ vind, is dat Duokoop een privaat beleggingsfonds is. Het geld dat gebruikt wordt voor het aankopen van de grond, komt uit Europese pensioenfondsen. Dat klinkt aardig zeker, maar het blijven private fondsen. Dit in tegenstelling tot de institutionele erfpacht, waarbij de overheid aan de andere kant staat. Het kan toevallig zijn, maar dat het wordt aangeboden door een organisatie die ‘DGNB’ heet, vind ik ook wat verwarrend. Dat lijkt wel vrij sterk op DNB (De Nederlandsche Bank).
Tot slot vind ik de berekening onduidelijk en vraag ik me af of die klopt. Als ik meer informatie zoek, kom ik meteen bij de disclaimer uit met daarin ‘DNGB aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de werking van de berekeningen, dan wel voor de uitkomst daarvan.’ Wat heb je er dan aan? Mijn advies: laat je héél goed informeren als je zo’n systeem overweegt en raadpleeg ook zeker mensen die niet betrokken zijn bij Duokoop.
Heb jij wel eens van dit systeem gehoord en wat zijn jouw gedachten erover? Een goed idee, of juist niet?
Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Instagram!Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!
Ik heb ook een woning op erfpachtgrond de termijn is afgekocht tot 2044. Ook een tikje onzeker want dan ben ik 80 en woon ik hier dan nog? Zou op zich best kunnen als ik vitaal blijf, er zijn namelijk wel 3 trappen in huis. Ik heb ook geen idee wat de gemeente dan gaat doen, de erfpachtstermijn loopt tot 2095 dus in principe zou ik dan weer af moeten kopen als ik na 2044 hier zou blijven wonen. Ze kunnen me niet verplichten om de grond dan te kopen. Aangezien deze woningen maatschappelijk gebonden eigendom zijn reken ik er maar op dat de gemeente het vel niet over onze neus wil halen. Mijn vereniging van huiseigenaren bestaat al uit 44 huizen (en zo zijn er nog meer verenigingen in de buurt met dezelfde soort huizen) dus dan zou opeens iedereen moeten verkopen. Ik verwacht niet dat mijn buren in deze wijk grote sommen geld op hun spaarrekening hebben staan namelijk.
Het probleem met een maandelijks canon is dat het door de jaren heen toch wel fors omhoog kan gaan, ik zou dat risico niet willen nemen. Koop je een huis, zit je nog aan een soort maandelijkse huur vast. Wat je ook terecht noemt is dat het een onderneming is en geen gemeente. Een onderneming wil winst zien dus wat gaan ze in de toekomst doen? Ik loop ook een zeker risico en ik weet niet als ik weer zou kunnen kiezen of ik het weer zou kopen. De prijs van het huis was destijds fors onder de marktwaarde omdat je ze alleen aan de verkopende partij (een woningcoorperatie) terug kunt verkopen. Ze zijn dus nu ook nog niet duur zodat ook mensen met een wat smallere beurs ze aan kunnen schaffen. Dus voor iemand alleen, zoals ik, was het een goede kans toch een grote woning in goede staat te kunnen kopen. Ik zie het wel in 2044. ??
Omdat het voor ons moeilijk was een hypotheek te krijgen heb ik hier ook naar gekeken, met de intentie de grond er na een aantal jaren bij te kopen als we daar voldoende voor gespaard hadden. Het ging er bij ons dus niet om dat het groter en luxer moest, maar dat we überhaupt wat zouden kunnen kopen zodat we vermogen op konden gaan bouwen.
Uiteindelijk is de koop van onze woning gelukt met een starterslening van de gemeente en niet met duokoop.
Dat vind ik wel fijner omdat het nu toch ons vol eigendom is/word, maar ik had het ook niet erg gevonden als het uiteindelijk duokoop was geworden.
Zeker in onze dure regio waar starters moeilijk aan een huis komen, kan dit een uitkomst zijn.
Ik sta er dus niet zo negatief in als jij.
Ik heb hier naar gekeken in 2008, toen bij ons inde wijk woningen onder deze constructie werden verkocht (maar niet door duokoop, maar een andere organisatie) . De maandlasten in deze constructie waren toen even hoog of zelfs hoger dan met een normale hypotheek, dus het was alleen een oplossing voor mensen die de totale koopsom voor grond en huis niet konden financieren.
Ik weet niet waarom het toen duurder uitkwam dan gewoon kopen, ik heb destijds vergeleken op basis van een spaarhypotheek icm een toen nog veel hogere rente, misschien dat de netto maandlast daardoor gunstiger uitviel bij gewoon kopen. Ik vond het in ieder geval totaal geen interessante optie.