Een paar weken geleden schreef ik al over de huizenprijsgekte die er heerst. Door het CBS werd daar nog een schepje bovenop gedaan; dat berekende dat de huizen in vergelijking met het dieptepunt in juni 2013 maar liefst 28 procent duurder zijn geworden. Je zou bijna zeggen dat we dus weer op het prijsniveau van vóór de crisis zitten! Dat klinkt natuurlijk als een mooi moment voor je huis verkopen. Je overwaarde te verzilveren, zolang die er nog is. Maar dat geldt zeker niet voor iedereen.
In dit artikel:
Je betaalt te veel!
Wat gebeurt er in een periode waarin de prijzen alleen maar stijgen, er heel veel vraag is naar een bepaald product en er minder aanbod lijkt te zijn? Dan wordt er een kunstmatige waardestijging gecreëerd die niets meer te maken heeft met de daadwerkelijke waarde van een product. Denk maar even terug aan de vorige huizencrisis. Of, als dat te lang geleden voor je is: de Bitcoin in de periode oktober-eind december. Zo’n hoogtepunt kan dan een paar maanden of een jaar duren, maar het eindigt wel. Bovendien stopt het vaak niet geruisloos, maar volgt hierop een fase van paniek en stevige prijsdalingen. En dan zit je misschien wel mooi, maar heb je ook de hoofdprijs voor je huis betaald. En aan die verplichting zit je in theorie nog zo’n 30 jaar vast.
Nu kun je denken: ik krijg ook meer voor mijn huis. True. Maar als jij duurder gaat wonen, is de kans groot dat je in verhouding misschien dezelfde prijsstijging in de ‘waarde’ van jouw huis ziet, terwijl dit in keiharde euro’s een veel groter verschil is. Als ik onszelf even als voorbeeld neem: ik denk dat onze netjes afgewerkte tussenwoning in deze tijd maximaal 20.000 euro meer oplevert dan in een écht slechte tijd. En dan heb ik het over écht maximaal. De huizen waar wij naar kijken zijn, als ik ze vergelijk met een paar jaar terug, al snel 30.000 – 50.000 euro duurder dan een paar jaar terug.
Wat is dan handiger; dat huis kopen en daarna wel verder zien, of die 20.000 euro in een paar jaar zélf aflossen of bij elkaar sparen en in de volgende crisis dat gewenste huis weer voor 30.000 tot 50.000 euro minder kopen? De instant gratification monkey in me wil natuurlijk *nu* *nu* *nu*, maar die heeft mij al vaker in de ‘problemen’ gebracht 😉
Lees ook: #FreedomFriday: wat ik leerde van mijn experiment
Wanneer verkopen wél slim is
Natuurlijk is de titel van dit artikel ook een beetje bedoeld om de knuppel in het hoenderhok te gooien. Er zijn namelijk ook genoeg redenen om je huis juist wél in deze periode te verkopen. Ik zet er hier een aantal voor je op een rijtje:
Je betaalt nu een hoge rente
Je huis verkopen geeft je de mogelijkheid om een nieuwe rente af te spreken. Die ligt misschien wel een stuk lager dan de rente die je nu betaalt, waardoor je maandlasten dalen, ondanks dat je in een duurder huis gaat wonen. Houd er wel rekening mee dat verhuizen natuurlijk óók geld kost, dus het verschil moet wel dusdanig zijn, dat je je extra kosten eruit haalt.
Je hebt een onmogelijke hypotheek
Heb je een hypotheek waar je helemaal niets mee kunt? De verkoop van een huis is één van die momenten waarop je boetevrij en probleemloos af mag lossen. Het kan zijn dat er dan een dag moet zitten tussen de verkoop en de nieuwe aankoop, maar dankzij die dag ben je wel vrij om een geheel nieuwe hypotheek af te sluiten. Uiteraard wel via de op dit moment geldende hypotheekregels.
Je gaat goedkoper wonen
Wil je goedkoper gaan wonen? Dan is dit ook een mooi moment om je huis te verkopen. De kans is groot dat jouw overwaarde in keiharde euro’s groter is dan de ‘huizenprijsgekte-opslag’ die je op de goedkopere woning betaalt. Voor elke prijscategorie zitten er natuurlijk ook grenzen aan wat er in een goede tijd voor betaald gaat worden. Voor duurdere huizen is die marge echter wel véél groter dan voor goedkopere huizen. Dus zelfs als je meer betaalt dan nodig, valt dat weg tegen wat je extra op jouw huis kunt krijgen.
Het overschot kun je dan bijvoorbeeld gebruiken voor een lagere hypotheek, of om te beleggen. Dan werk je direct aan je vermogensopbouw en aan een financieel vrije toekomst!
Lees ook: Beleggingsupdate juni 2018
Hoe zie jij deze tijd: is het een goed of juist een slecht moment om te verhuizen?
Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Instagram!Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!
Zoals je weet zit ik op het moment middenin huizenverkoop en aankoop perikelen.
Ik denk er zó over: een huis is een plek om te wonen. Daar komt ook veel emotie bij kijken. Natuurlijk moet je daarnaast óók je verstand erbij houden, zo zou ik nooit veel meer geld bieden voor een huis “omdat je er verliefd op bent”.
Maar er zijn altijd véél argumenten om te willen verhuizen. De financiële component is er slechts één van. Dat geldt in ieder geval voor mij. En dan is jouw rijtje met voor- en nadelen prima.
Ik ken er nog een paar:
– er is krapte in de woningmarkt terwijl veel mensen wél willen verhuizen. Je zou zeggen: gouden tijden voor makelaars. Maar niets is minder waar. Veel makelaars beconcurreren elkaar om weinig huizen te mogen verkopen. De tarieven die zij vragen zijn dus heel laag.
– Omdat niet iedereen verhuist en veel mensen vanwege de stijgende huizenprijzen er juist voor kiezen om te verbouwen, kunnen timmerlieden, stucadoors etcetera hoge tarieven hanteren. Wat dat betreft is het nu heel ongunstig om deze mensen in te huren.
Hier nog een huizenverkoper. Eigenlijk zou de kop moeten zijn: waarom nu geen huis kopen? Want de veronderstelling die je doet is dat een huis verkopen ook een ander huis kopen betekent. Maar ik ben het ook eens met Mariimma: een huis is geen speculatieobject, maar een plek om te wonen. De reden om je huis te verkopen moet zijn omdat je ergens anders wilt gaan wonen.
Ik woon in Amsterdam. Huizen prijzen in mijn gebouw (in een achterstandswijk) zijn in 5 jaar tijd met 50% gestegen. Ik denk erover nu om mijn woning te verkopen en te verhuizen, net buiten Amsterdam waar het goedkoper is. Ik kan dan met een restschuld van ongeveer 45,000 een flat kopen die nieuwer is, en met een parkeerplek. Dit lijkt me wel aantrekkelijk. Dat bedrag kan ik alsnog afbetalen voor ik met mijn plakband pensioen ga. Ik heb totaal geen interesse in groter wonen. Maar wel in een nieuwer gebouw met beter isolatie en parkeer mogelijkheden.
Voor ons is dit moment hét ideale moment om te verhuizen!
Ons huidige hoekwoning in de randstad kochten we in 2010 voor een prikkie: 228.500. We hebben hem wat opgeknapt met bouwdepot, extra afgelost én een deel gespaard in een bankspaarhypotheek. Bij verkoop hebben we maar liefst 130.000 overgehouden.
We kopen een nieuw huis buiten de randstad. Ons droomhuis: vrijstaand met kantoor aan huis, een garage en grote tuin. Hiervoor betalen we een flink bedrag: 530.000. Maar onze hypotheek is dus maar 4 ton. We betaalden een hoge hypotheekrente van bijna 5%, we gaan nu rond 2% betalen. Al met al hebben we straks net zulke maandlasten in ons nieuwe huis als in ons oude huis.
Ja, we zullen het huis weer helemaal in onze smaak willen gaan maken en dit kost geld. Maar we hebben nu een huis waar we de komende 30 jaar (tot ons pensioen) in kunnen en vooral willen wonen en dat kon/wilden we niet in ons oude huis.
Voor mij een prima moment om te verhuizen! Woning is enorm in waarde gestegen, is leuk. Maar idd ik moet ook iets terug kopen. Waar wij een paar jaar terug nog niet de mogelijkheid hadden om een duurdere woning terug te kopen, hebben we dit nu wel. Dus ik wil wel nú die kans pakken (lees: komend voorjaar). Want terroriserende buren, dus liever zsm weg wezen hier! Ik ga van een appartement naar een gewoon huis, dus dat is sowieso al duurder. Gelukkig hebben wij zoveel overwaarde dat we minimaal 45.000 kunnen inleggen voor de nieuwe woning plus de kosten koper van de overwaarde kunnen betalen (daar heb ik dan ff grofweg 15.000 euro voor gerekend). Dus hoeven wij gelukkig geen 100% van de woningwaarde te lenen. Waardoor het geen wereldramp is wanneer de huizenprijzen weer zullen gaan dalen.
En nu weet ik zeker dat ik een mooi huis mét parkeren op eigen terrein kan kopen (komend voorjaar dan dus) en als de prijzen weer kelderen wordt alles onzeker en wie weet is er dan ook weer een hogere hypotheek rente en lukt het allemaal niet meer. Want hoe makkelijk krijg je dan nog die hypotheek… Dus ik pak liever nu de winst! En daarna natuurlijk weer meteen extra gaan aflossen, zodat de kosten weer lekker omlaag blijven gaan. Want we blijven wel realistisch, er moet daarna weer goed extra afgelost worden.
Dat vind ik dus onbegrijpelijk. Familie had een klein maar net huis. Ze wilden het niet verkopen in de crisis want je kreeg er te weinig voor. (ze maakten geen winst). Dus: wachten tot de prijzen omhoog gaan. Je huis verkopen voor 160.000 en een huis voor 400.000 terugkopen. Want dat huis is niet (ongeveer) evenredig duurder geworden. In elk geval, ik vind het riskant wat mensen doen. De rente is laag, maar als de prijzen iets zakken en de rente stijgt, zit je met je kop in een hypotheekstrop van 4 ton. En hoewel mijn hypotheek in NL er ‘maar’ 2,5 was, weet ik dat het niet leuk is om met een huis in je maag te zitten dat niemand wil hebben.
Klopt, die redenering hoor ik hier ook vaak en trekt heel snel scheef. Als je nu echt een hele hoge rente betaalt en je kunt het lagere bedrag aan rente min of meer wegstrepen tegen de prijsverhoging die je betaalt, of je gaat bijvoorbeeld kleiner wonen of prettiger (maar wel in dezelfde prijscategorie), dan snap ik het. Als wij zonder kosten de rente op dit huis konden verlagen, deden we het ook. Maar om alleen voor die rente te gaan verhuizen heeft nu helemaal geen zin. Dan gaat de rente door de helft (van 4 naar 2%, met een nog kleinere netto besparing), maar betalen we in verhouding véél meer extra voor het huis, dan dat we hier zouden krijgen. Dat loont gewoon niet.
En als je niet prettig woont om bijvoorbeeld buren, is het natuurlijk weer iets anders. Maar zo’n verhuizing is dan wat meer emotioneel ingegeven. Niet verkeerd uiteraard (heb ik zelf óók gedaan, dus dat snap ik heel goed), maar dan is geld toch van ondergeschikt belang.
Volgens mij mist er nog een nuance in dit verhaal. Een huis wat niet verkoopbaar is, is balen. Een huis dat onder water staat is balen. Iedere maand hoge maandlasten hebben waardoor je niet minder kunt werken of geen inkomstenverlies kan hebben is balen. Maar een mooie/groot/fijn huis dat tegemoet komt aan jouw ideeën qua wonen en dat je kunt betalen omdat je je oude huis met een mooie winst kunt verkopen en daarnaast ook nog dezelfde maandlasten houdt door een lagere hypotheekrente, waarom zou je dit dan niet doen? Zeker als je daarna ook nog eens zorgt dat er goed (extra) wordt afgelost?
Een niet verkoopbaar huis is waarschijnlijk te hoog geprijsd voor wat er tegenover staat. Als je de ruimte hebt om de vraagprijs te verlagen en er dan geen restschuld of zelfs nog winst uit kunt halen dan is er toch niets aan de hand? Kwestie van flink aflossen lijkt mij.
Een huis kopen waarbij je zulke hoge maandlasten krijgt dat je inkomstenverlies niet kunt opvangen vind ik geen verstandige keus. Net als een huis kopen waar je veel te veel voor betaald qua vraagprijs, ook een kwestie van flink gaan aflossen lijkt mij. Dit lijken mij risico’s, niet het kopen van een huis ansich.
Verhuizen als je nog goed woont? Waarom zou je? Weet je hoeveel energie dat kost? Hoeveel aandacht, tijd, moeite en geld daarbij komt kijken? Maar als het in jouw situatie de moeite waard is, waarom dan niet?
wij willen gelukkig nog lang niet verhuizen. we wonen hier pas 2,5 jaar en willen hier nog niet weg 😀 wel wordt ik hebberig en nieuwsgierig van de waardestijging 😉