Je hypotheek volledig aflossen of niet?

hypotheek volledig aflossen of niet

Laatst had ik met een vriendin een gesprek over of het nu een goed idee is om je hypotheek volledig af te lossen of niet. Wij waren het wel met elkaar eens, maar uit de omgeving kwam wat weerstand. Want helemaal aflossen, moet je dan niet ineens bakken aan belasting betalen? Volgens mij is dat een misverstand dat wel vaker voorkomt, dus het leek me handig om daar eens wat over te schrijven.

Wat levert je hypotheek volledig aflossen je op?

Wanneer je je hypotheek volledig aflost, dan levert dat een aantal dingen op. Allereerst ben je dan dus op dat vlak schuldenvrij. Je betaalt geen maandelijkse aflossing meer (dat is vermogensopbouw, dus ben je niet kwijt) en je betaalt ook geen rente meer (dat ben je wél kwijt).

Betaal je nog een forse rente, dan levert het je op een bepaalde manier ook rendement op. Wij betalen bijvoorbeeld nog 4 procent hypotheekrente. Zelfs met de aftrek weggerekend, is dat nog zo’n 2,5 procent. Dat krijg ik op geen enkele spaarrekening.

Toegegeven; op mijn beleggingsrekening is dat rendement nu hoger. Maar ik vind het fijn om mijn geld en risico’s een beetje te spreiden. Wat cash, wat in stenen en wat in beleggingen.

Ook kun je met je hypotheek (bijna) volledig aflossen in aanmerking komen voor een extra aftrekpost volgens de Wet Hillen. Die wordt wel afgebouwd, dus reken je vooral niet ál te rijk.

Wat kost je hypotheek volledig aflossen je?

Het volledig aflossen van je hypotheek kóst je ook wat. Je belastingvoordeel bijvoorbeeld. Als jij geen hypotheekrente meer betaalt, krijg je daar dus ook niets meer van terug.

Persoonlijk vind ik dat niet zo erg, want ik betaal liever niets, dan dat ik iets betaal en daar slechts de helft of minder van terug krijg.

Dit geldt trouwens ook voor spaarhypotheken waarop je ‘dikke rente’ krijgt. Daar betaal je gedurende de hele looptijd over het volledige bedrag de volledige rente. Dat is meer dan je krijgt…

Daarnaast kost het je natuurlijk geld. Daardoor kun je op dit moment misschien wat minder uitgeven. Het geld is echter niet weg. Het zit in je stenen. Ga je verhuizen of wil je iets met je hypotheek regelen, dan kun je er op die manier wel weer bij.

Eigenlijk vind ik dit óók niet eens zo erg. Ik durf namelijk mijn handen ervoor in het vuur te steken dat wij niet hetzelfde bedrag op onze bankrekening hadden gehad als we nu hebben afgelost. Ik weet hoe dat gaat: dan voel je je rijk en verdwijnt het op één of andere manier toch weer.

Als je daar handiger bent, of je stopt het geld in goed renderende beleggingen, dan kan dat je overigens natuurlijk wél weer meer opleveren.

Hoe zit het met de belasting?

Het huis waar je in woont telt momenteel nog niet mee als vermogen. Je hoeft dus geen vermogensbelasting over die waarde te betalen. Gaat het om een tweede huis, dan gelden daar weer andere regels voor.

Natuurlijk zijn dit geen garanties voor de toekomst, maar die zijn er nooit.

Verder betaal je wel belastingen over je huis – bijvoorbeeld Gemeentelijke Belastingen of dus dat Eigenwoningforfait – maar de vaststelling van dat bedrag hangt samen met de WOZ-waarde van je woning. Niet van het feit of je wel of niet hebt afgelost. Behalve dan onder de streep, als je uiteindelijk weer met die Wet Hillen te maken krijgt, voor zo lang dat duurt.

Waar komt dat hardnekkige idee dan vandaan?

Ik weet het niet. Ik kan me zo voorstellen dat bepaalde generaties het volledig aflossen van een hypotheek zagen als soort diefstal uit eigen portemonnee. Maar dan heb ik het over de generaties die enorme prijsstijgingen hebben meegemaakt en dus nog een minihypotheekje hadden voor een huis dat misschien wel tien keer zoveel waard was geworden.

Tja, wat zou je dan tobben. Dan kun je die hypotheek ook wel aanhouden. Maar het heeft niets te maken met al dan niet belasting erover betalen.

Dat is natuurlijk ook nog wel een dingetje: wil je je geld nu uitgeven aan de hypotheek, als de lasten makkelijk te dragen zijn?

Ik vind het heel fijn om straks geen hypotheek meer te hebben. Ook omdat ik geen zin zou hebben om op m’n 69e nog te moeten bedelen om een hypotheek, die dan ook nog eens gepaard kan gaan met hogere maandlasten, omdat ze me geen 30-jarige overeenkomst meer geven. En omdat ik ook niet wil moeten verhuizen om m’n afspraak met de bank na te komen.

Die vriendin dacht er hetzelfde over. Maar er zullen genoeg mensen zijn die liever nu maandelijks wat meer geld in de zak hebben en daar niet mee willen wachten tot die hele hypotheek weg is. Want ja, wie zegt dat je het tot die tijd uithoudt?

Ik denk dat dat gewoon een kwestie is van of je dingen voor de lange(re) termijn bekijkt, of dat je misschien iets meer bij de dag leeft.

Wat is jouw idee voor je eigen hypotheek (als je die hebt): volledig aflossen of een gedeelte open laten staan?

Adine @ LekkerLevenMetMinder

Nadat ik in 2010 'wakker' werd met een hypotheek van ruim 400.000 euro, tegen 6% rente, gooide ik het roer om. Ik loste in razend tempo zo'n 70.000 euro af, minimaliseerde stevig én ging bewust kleiner wonen. Op Lekker Leven Met Minder deel ik mijn verhaal en schrijf ik over consuminderen, hypotheken, aflossen, sparen, besparen en zuinig leven, maar ook over financiële vrijheid, rust en mijn zoektocht naar een rijk en tevreden leven.

14 Comments
  1. Een lastige vraag Adine. Net als jij beleggen en lossen we tegelijk af. Het liefst los ik de hypotheek zo snel mogelijk af. Echter, zie ik ook wel dat die lage rente ook niet veel zoden aan de dijk zet tegen de beleggingsopbrengsten. Omdat time in the market alles is, is er ook wat voor te zeggen om de aflossing nu volledig in beleggingen te stoppen. Echter wil ik niet alles op één paard wedden. Omdat het geld er hier niet zomaar uitvliegt, gaat het bij ons dus om de afweging beleggen vs aflossen.

    Zoals ik het nu zie, gaan we door met de aflossingssneeuwbal (met inzet van de besparing van de voorgaande maanden). Indien er tussendoor een beurscrash komt, gebruik ik de extra aflossingen om te beleggen. Als we rond de ton hypotheek zitten (over zo’n 7 jaar), hebben we én flink afgelost (dus lage lasten) én een flinke beleggingspot opgebouwd. Vanaf dan gebruiken we de extra aflossing om een spaarpot op te bouwen om ons pensioengat te overbruggen. De resterende hypotheek betaalt zich dan verder annuitair af. Dan hebben we het meeste gespreid.

  2. Je kan het rationeel benaderen of emotioneel, of zoals wij doen, een beetje van beide. We zijn inmiddels op een punt gekomen dat de hypotheek niet meer als een molensteen voelt, maar als een behapbaar brok waarvan we zeker weten dat deze aan het einde van de resterende tijd weg zal zijn.
    Daarnaast zijn we op een punt gekomen waarbij de LTV dusdanig laag is dat er geen “winsten” meer behaald kunnen worden om dit emotioneel te moeten kunnen verantwoorden. Voor sommige geldt hiervoor de renteopslag omslagpunten om tot een lagere rente te komen tot waar ze aflossen.

    Als je beide hebt afgelost kan je gaan nadenken over wat je eigenlijk wilt, maar met het afschaffen van de wet hillen en de hypotheekrenteaftrek is het een lastige puzzel. Zeker gezien de aankomende belastingregels die gaan veranderen en wat dit als gevolg gaat hebben voor box 3 en de hypotheek.

    Het lijkt er namelijk steeds meer op dat helemaal aflossen je als bedankje van de overheid een extra kostenpost gaat krijgen als de nieuwe belastingregels zijn doorgang gaan krijgen, maar goed, weten doen we het niet omdat er nog niet meer bekend is.

    Daarom hebben wij nu besloten wel te blijven aflossen, maar tot max 25% van de LTV. Daarna is hopelijk meer bekend over de veranderingen en kunnen we rationeel kijken of het slim is om meer af te lossen of het hierbij te laten. Emotioneel zijn we allang klaar met het betalen van de hypotheek.

  3. Voor mij is het aflossen van een hypotheek, of beter gezegd het extra aflossen van een hypotheek meer emotie dan zakelijk. Wij vinden, door ervaringen uit het verleden, dat het belangrijk is om je woonplek veilig te stellen. Dit hebben we gedaan door extra af te lossen. Onze hypotheek is dan ook erg laag inmiddels ongeveer 30.000 euro. De hypotheek is een 100% aflossingsvrije hypotheek. De lasten die we nu betalen zijn erg laag, dit heeft zijn voordelen nu het inkomen behoorlijk is gezakt, we zijn namelijk op de leeftijd gekomen dat de 1 gepensioneerd is en de andere niet veel meer kan werken. We wisten dat we een pensioenbreuk hadden en niet veel pensioen hadden opgebouwd. Door de lage lasten kunnen we toch een redelijk bestaan hebben en hoeven we ons niet druk te maken over verkoop van een woning. Sterker nog we hebben vorig jaar de hypotheek nog 10 jaar extra kunnen verlengen. M.a.w. tegen de tijd dat de hypotheek afloopt zijn we in de 80………..dit was niet mogelijk geweest als we niet afgelost hadden. Een ander voordeel van het vele aflossen is dat we als het ware gewend zijn aan een lager uitgave patroon en voor ons gevoel niet veel hoeven inleveren.

    1. Klopt, het kan zakelijk ook zin hebben, maar tegennwoordig is dat met de huizenprijzen + lage rentes wat minder. Emotioneel is het wel heel fijn om dit op orde te hebben. Het geeft je toch wat meer flexibiliteit en vrijheid (ook van bv een geldverstrekker).

  4. Wij hebben onze aflossingsvrije hypotheek een aantal jaar geleden volledig afgelost. We betaalden rond 4% hypotheek rente dus dat was wel hoger dan de gemiddelde rente nu en schermde dus per maand er. Flink bedrag.
    Doordat we die hypotheek en de rentelasten niet meer hebben, gaat sparen en beleggen supersnel en maakten we makkelijker keuzes in werk: kindervriend, stoppen in een branche en opnieuw beginnen: die vrijheid is ons ook veel waard!

    1. Ja, zo zitten we er hier ook wat in. Die 4% voelt toch een beetje als zonde. Inmiddels betalen we door de aflossingen nog iets meer dan een derde van het bedrag 5 jaar geleden. Dat is tóch wel heel fijn, en gaf inderdaad de ruimte voor mijn man om ook een dag minder te gaan werken en die door te brengen met onze dochter.

  5. Daarnaast is het voor ons ook je woonplek veilig stellen. Nu huren is bijna geen optie. Het geld gebruiken voor alleen nu is m.i. vaak kort door de bocht. Door meer overwaarde wordt het huis van jezelf. Indien nodig kunnen we nog altijd een garagebox verkopen en dan is het huis helemaal van ons. Maar deze keuze maken we op dit moment nog niet, omdat het niet nodig is.

  6. Interessant artikel. Volgens mij speelt je hypotheekschuld wel een rol bij het eigen woning forfait. Als ik het is dan wordt extra aflossen nog fiscaal beloond – want lager eigenwoningforfait – maar dat geleidelijk afgebouwd. Zie: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/hoe-werkt-eigenwoningforfait.

    Daarnaast zit ik zelf ook nog te worstelen met extra aflossen omdat het rendement ‘kost’ wat je wel zou hebben uitgaande van het marktgemiddelde op de lange termijn. Even een sommetje met wat aannames en onzekerheden. Historisch is het rendement wereldwijd 7% geloof ik. Stel dat je nu van de 1000 euro driekwart belegt, en de rest gaat naar de spaarrekening met 0% rente (risicospreiding). Dan is je effectieve rendement 5,3%. Stel je gaat uit van 2% inflatie, dan kom je uit op 3,3%. En stel dat je daarnaast vermogensbelasting moet betalen, bv 1,49% (=33% van 4,501% fictief rendement). Dan kom ik op een effectief rendement van beleggen uit op 1,81%. Of is dat een hele verkeerde som? Ik betaal nu 2,92% hypotheekrente, als ik de aftrek eraf haal dan houd ik 1,84% effectieve rente over (situatie 2023). Is het dan niet aantrekkelijker om extra af te lossen, juist ook financieel? Of sla ik de plank volledig mis? Ik ben benieuwd naar de reacties!

    1. Ik zal even een kleine verduidelijking toevoegen; je eigenwoningforfait is op basis van de WOZ-waarde van je woning, behalve dus als je dan idd ‘geen of een kleine eigenwoningschuld’ hebt. Dus de hoogte van het bedrag hangt niet af van wat je hebt afgelost, maar als je door je aflossingen onder de Wet Hillen valt, dan krijg je een extra aftrekpost, waardoor het wél weer voordeliger is. Maar tussenstappen in aflossen worden dus niet speciaal beloond.

      Qua som: er zullen hier vast mensen zijn die het rekenkundig beter kunnen insteken dan ik, maar wat ik erover kan zeggen:
      – Volgens mij ligt het historische rendement van in ieder geval de AEX hoger, rond de 10 procent
      – Die vermogensbelasting is natuurlijk pas van toepassing boven de 50.000 euro (of 100.000 euro voor fiscaal partners). Daarmee trek je je rendement op in ieder geval de beleggingen natuurlijk ook weer omhoog

      Uiteindelijk komt het denk ik toch ook grotendeels op emotie uit. Aflossen is een zekerheid; wat je aan geleend geld hebt terugbetaald, is klaar. Dat stukje huis is dan van jou. Daar kan een bank niet meer aanzitten en jij zelf óók niet. Wat dat betreft ook ideaal voor mensen die het lastiger vinden om iets op de spaar-/beleggingsrekening op te bouwen.

      Bij beleggingen wordt je winst (of verlies) pas concreet als je ze weer omzet in geld. In potentie en historisch gezien levert het meer op, maar de garantie is er niet. Bovendien moet je er (voor aflossen trouwens ook) een lange adem voor hebben. Of helemaal into de daytrading zijn. Stel je voor dat je 30 jaar alles gaat beleggen, in plaats van aflossen. En de markt maakt net een crisis mee als jouw 30 jaar voorbij zijn en je zou moeten afbetalen. De één kan daar beter mee omgaan dan de ander.

      Als ik kijk naar wat de rijksten ter wereld met hun geld doen, dan komt dat meestal neer op wel beleggen en niet aflossen. Dan ben ik geneigd te denken dat dat meer oplevert. Maar: je moet er wel tegen kunnen. Ik vind het persoonlijk dus ook heel fijn om die woonlasten te verlagen, meer ruimte te creëren en dan vervolgens daarna te beleggen.

  7. Goed omschreven. Ik hoor ook vergelijkbare geluiden maar was zelf van plan om voor de 0 te gaan. Mijn blog heet niet voor niks: Lineaire hypotheek versneld naar NUL.
    Het enige wat ik van de hypotheek wel even in stand zou kunnen laten is de hypotheek zelf, van €0,00 dus. Als je deze niet door laat halen (wat ook iets kost) dan kun je, desgewenst, bij de zelfde hypotheekverstrekker zonder bijkomende kosten een nieuwe hypotheek afsluiten.

  8. Je stelt hem goed, die vraag: wil je je geld nu uitgeven aan de hypotheek, als de lasten makkelijk te dragen zijn? Voor mij is het emotie. Schuldenvrij is wat ik wil zijn! Voelt in het hoofd toch beter. Ook al is mijn hypotheeklast prima te dragen, wil ik toch zoveel mogelijk euro’s extra aflossen. Optie is inderdaad om de hypotheek dan open te laten voor 0,00 euro.

  9. Na ons huis volledig afgelost te hebben raakten mijn man en ik achter elkaar volledig arbeidsongeschikt.
    Het nadeel is nu dat we (omdat we geen hypotheekkosten meer hebben) niet in aanmerking komen voor toeslagen.
    Maar ik ben er niet rouwig om. Het huis is volledig van ons. Niemand pakt ons dit af!

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.