Hoe werkt de bijleenregeling?

Hoe werkt de bijleenregeling?

Ik wilde dit stukje beginnen met ‘als er één ding onduidelijk is bij de Belastingdienst…’ Toen realiseerde ik me meteen al dat dát niet waar is 😉 Maar waar ik het vandaag over wil hebben, is de bijleenregeling. Daar kreeg ik namelijk onlangs een vraag over en toen realiseerde ik me dat ik daar eigenlijk nog nooit echt duidelijk wat over geschreven heb. Je krijgt te maken met de bijleenregeling als je een huis verkoopt én een nieuw huis koopt. Maar dat nieuwe huis hoef je niet meteen te kopen. Daarom ‘zit’ ik er nu als het ware nog middenin. Ik verkocht namelijk in 2016 mijn huis. Maar wat kun je dan met eventuele overwaarde?

Overwaarde?

Om te beginnen; ‘overwaarde’ is in mijn ogen een beetje een vage aanduiding. Je zou namelijk denken dat dat het bedrag is dat je ‘verdiend’ hebt aan je woning. Dat is dus niet waar. Voor de Belastingdienst geldt:

Verkoopbedrag woning – eigenwoningschuld (meestal de hypotheek) = overwaarde

Voorbeeld 1: Je hebt je woning voor 2013 gekocht voor een bedrag van 200.000 euro. Daarvoor heb je een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Je verkoopt het huis na een paar jaar voor 195.000 euro. Je overwaarde is dan -5.000 euro.

Voorbeeld 2: Je hebt een woning gekocht voor 200.000 euro. Via annuïteiten en extra aflossingen weet je de hypotheek binnen 5 jaar terug te brengen naar 150.000 euro. Je wilt verkopen, maar crisis enzo, dus je krijgt er 195.000 euro voor. Jij denkt: verlies van 5.000 euro. Belastingdienst denkt: overwaarde van 45.000 euro.

Ik, toen ik daarmee te maken kreeg: 🙄

Bijleenregeling

Als je je huis verkoopt, dan krijg je dus te maken met de bijleenregeling. Dit komt er in de praktijk op neer dat je geen hypotheekrenteaftrek meer krijgt over je overwaarde. Het is dus niet zo dat je dit verplicht in het nieuwe huis moet steken. Je kunt het echter fiscaal gezien vaak beter wel doen, want anders betaal je het volle pond aan hypotheekrente over dat bedrag.

Voorbeeld: Je verkoopt de woning uit de eerste voorbeelden voor 220.000 euro en je wilt een nieuw huis kopen van 250.000 euro. Je hebt dan twee opties: je steekt de 20.000 euro aan overwaarde in je nieuwe huis en leent nog 30.000 euro bij, naast de hypotheek van 200.000 die je al had. Dan krijg je hypotheekrenteaftrek over de totale hypotheek van 230.000 euro (250k aankoop-20k overwaarde).

Je kunt óók die 20.000 euro overwaarde in een caravan steken. Dan moet je in totaal 250.000 euro voor je nieuwe huis lenen. Maar: je krijgt nog steeds maar over 230.000 euro hypotheekrenteaftrek. Je betaalt dan dus niet alleen hogere maandlasten (want je hypotheek is 250.000 euro), maar óók meer rente.

Eigenwoningreserve

Om het extra ingewikkeld te maken, is er ook nog zoiets als ‘eigenwoningreserve’. Dat is het positieve of negatieve saldo dat ontstaat bij de verkoop van je eerste woning. Hiermee kan het hele verhaal weer iets gunstiger uitpakken.

Voorbeeld: Je koopt je eerste huis voor 100.000 euro. Dat verkoop je 2 jaar later voor 110.000 euro. Je koopt daarna een nieuw huis voor 180.000 euro, dat je een jaar later voor 160.000 euro verkoopt. En dan wil je een nieuw huis kopen van 200.000 euro.

We rekenen dan eerst de eigenwoningreserve uit. Dat is de overwaarde (positief of negatief) van de eerste verkoop. In dit geval: 110.000 euro – 100.000 euro = 10.000 euro.

Vervolgens verrekenen we daarmee de overwaarde van de verkochte woning. Dat is hier 160.000 – 180.000 euro = -20.000 euro.

Hiermee komt je nieuwe eigenwoningreserve uit op -10.000 euro. Als je dán een huis van 200.000 euro wilt kopen, dan is de volledige rente over dat bedrag aftrekbaar.

Maar: als je het tweede huis niet voor 160.000 euro hebt verkocht, maar voor 200.000 euro, dan wordt de berekening weer anders.

Dan begon je met een eigenwoningreserve van 10.000 bij en kwam daar vervolgens nog eens 20.000 euro bij. Hierdoor mag je voor je nieuwe hypotheek maximaal rente aftrekken over (200.000 euro – 30.000 euro =) 170.000 euro.

Niet aflossen dan maar?

Voor wie mijn situatie niet helemaal kent even de hele korte versie: huis gekocht voor ruim 440.000 euro inclusief kk, verbouwd voor zo’n 150.000 euro van eigen geld, als een malle afgelost tot rond de 350.000 euro, verkocht voor 375.000 euro. Financieel gezien dus een verlies van zo’n twee ton. Maar volgens de Belastingdienst een ‘overwaarde van zo’n 20.000 euro’ (makelaarskosten e.d. gingen er dan nog af).

Weer ik: 🙄

Nu is het natuurlijk makkelijk om te denken: niet meer aflossen dus. Want door die hypotheek zover af te lossen, is er nu sprake van overwaarde én mag er minder aan hypotheekrente worden afgetrokken.

Om heel eerlijk te zijn: dat was ook mijn eerste gedachte. Maar dat is niet terecht. Mijn doel is: zo min mogelijk/geen hypotheek. Dat betekent automatisch dat er dus geld in stenen zit. Nu staat dat geld even op mijn rekening, maar in feite is dat geld dat in stenen zit. En zodra ik weer stenen heb, kan het daar weer terug in. Waardoor de hypotheek lager is.

Want ik blijf het zeggen: hypotheekrenteaftrek is mooi, maar het is wél een sigaar uit eigen doos. Ik geef jou een dropveter en ik krijg een halve terug. Leuk en aardig, maar ik heb liever die hele dropveter.

Lees ook: 5 redenen om NU te beginnen met je hypotheek aflossen

Wat als je niet meteen een nieuw huis koopt?

In veel gevallen gaat dit in één zucht door: je verkoopt een huis en je koopt een huis. Maar het kan ook zijn dat dat niet zo is. Ik ging bijvoorbeeld samenwonen in het huis van vriend. En je kunt ook gaan reizen. Of eerst gaan huren. Of iets anders doen.

In dat geval is het goed om te weten dat:

  1. de eigenwoningreserve na 3 jaar vervalt; en
  2. de overwaarde bij je vermogen wordt opgeteld.

Als je nu in het bovenstaande voorbeeld 5 jaar in je eerste huis gewoond had, dan heb je voor je derde huis niet meer te maken met de overwaarde op dat eerste huis. Dan telt alleen nog het resultaat van de verkoop direct voor de aankoop van de nieuwe woning.

Koop je na 4 jaar weer een huis, dan kun je je overwaarde gewoon in je zak houden en is in ieder geval de hypotheekrente weer helemaal aftrekbaar (nou ja, volgens de vaste percentages dan). De bijleenregeling is dan niet meer van toepassing. Je hypotheekschuld is dan uiteraard wel hoger dan nodig, maar het geeft je wel iets meer flexibiliteit. Als vriend en ik dus na augustus 2019 een nieuw huis zouden kopen, hebben we alleen te maken met een eventuele overwaarde van zijn huis. Die overwaarde die ik heb staan, wordt dan ‘gewoon’ spaargeld. Of geld om mee te verbouwen, de k.k. van te betalen of mee af te lossen.

En, ook niet onbelangrijk; als je die overwaarde al die tijd op je rekening hebt staan, dan valt dat gewoon onder je vermogen. Daarover betaal je dus vermogensrendementsheffing.

Lees ook: Vermogensrendementsheffing omzeilen

Heb jij al wel eens te maken gehad met de bijleenregeling?

Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Google+!

Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!


Overstappen naar een andere bank?
Beleggingsupdate april 2018


Adine @ LekkerLevenMetMinder

Nadat ik in 2010 'wakker' werd met een hypotheek van ruim 400.000 euro, tegen 6% rente, gooide ik het roer om. Ik loste in razend tempo zo'n 70.000 euro af, minimaliseerde stevig én ging bewust kleiner wonen. Op Lekker Leven Met Minder deel ik mijn verhaal en schrijf ik over consuminderen, hypotheken, aflossen, sparen, besparen en zuinig leven, maar ook over financiële vrijheid, rust en mijn zoektocht naar het 'perfecte leven'.

8 Comments
  1. Ja, wij zitten er midden in. Nu een hoog vermogen (vinden wij) wat straks weer verdwijnt in ons nieuwe huis. Wat nog wel belangrijk is om te vermelden voor de mensen met een spaarhypotheek dat het geld in de spaarpot van je spaarhypotheek dat vrijvalt bij verkoop van je woning NIET meegenomen wordt bij de berekening van je eigen woningreserve. Althans, zo ging dat bij ons. We mochten kiezen waar we het hypotheekbedrag mee aflosten: het geld dat de kopers ons betaalden voor ons huis of het bedrag dat vrijkwam van de spaarhypotheek. We kozen het eerste. Het geld van de spaarhypotheek werd gewoon op onze rekening gestort en telt niet mee voor de eigen woningreserve. Achteraf gezien zou het een reden kunnen zijn om eerder bij te storten in de spaarhypotheek dan af te lossen op het aflossingsvrije hypotheekdeel.

    1. Dat is een mooie aanvulling! Even voor de helderheid: dan komt het er dus op neer dat je als je je huis voor 10.000 euro meer dan de hypotheek verkoopt én je hebt toevallig ook 10.000 euro in het potje van de spaarhypotheek, je die 10.000 euro in feite direct alweer uit je stenen kunt halen?

      1. Ik zie meerdere keren 10k staan en het is een beetje een chaos in mijn hoofd (moe!) dus ik weet niet wat je precies bedoelt. Maar laat ik onze eigen situatie nemen om het duidelijk te maken: we hadden een hypotheek met een deel aflossingsvrij en een deel spaarhypotheek. In de spaarpot van onze spaarhypotheek zat een bedrag. Ons huis werd verkocht voor meer dan de hypotheeksom. Dat bedrag werd gebruikt om de hypotheek mee af te lossen en het restant werd gestort op onze rekening. Dat is dus onze eigen woning reserve. Maar dat spaarbedrag dat uitgekeerd werd vanwege het beëindigen van onze spaarhypotheek en ook op onze rekening werd gestort is geen onderdeel van de eigen woning reserve. Ben ik zo voldoende duidelijk? Voor jou maakt het nu niet meer uit, maar voor mensen die nog een keuze moeten maken tussen bijstorten in hun spaarhypotheek of aflossen op de aflossingsvrije hypotheek zou het een overweging kunnen zijn.

        1. Heel duidelijk, dank je! Ik weet trouwens niet precies wanneer jullie huis verkocht is, maar met zo’n bedrag op de rekening moet je natuurlijk wel weer rekening houden met vermogensrendementsheffing. Tegenwoordig kijken ze nog maar naar één peildatum, dus als dat op 1 januari van ‘dit’ jaar op je rekening heeft gestaan, dan zul je over het bedrag boven de vrijstelling (sorry, gooi ik ‘m er weer in :$) – 10k in dit geval (vrijstelling is 30k p.p., dubbele als je fiscaal partner bent, dus 70-60=10) nog wel wat moeten betalen.

          Maar dat is natuurlijk peanuts vergeleken bij het voordeel om even zoveel cash op je rekening te hebben en opnieuw te kunnen bepalen op welke manier je dat wilt wegzetten.

  2. Wij hadden een negatieve eigenwoningreserve, dus wij hebben er niet mee te maken gehad. Ook hadden we het nieuwe huis eerder gekocht dan het oude huis verkocht.

    We vielen wel onder de regeling dat je de rente op de lening voor de restschuld 15 jaar mocht worden afgetrokken..

  3. Wel mee te maken gehad, maar dat was toen je de verwachte waardevermeerdering van je verbouwing en daarmee de verbouwingskosten nog kon meefinancieren in de hypotheek.

    Ik vind jouw vergelijking met de halve dropveter ook erg leuk. Ik laat het mensen ook wel eens doen met een euro, heel vreemd maar ik ben altijd de gene de met meer geld overblijft dan dat ik aan het begin van de ruil had. Zo zijn er in mijn omgeving al meer mensen gaan aflossen. Soms moet je het echt heel goed doorrekenen want doordat ook de toeslagen afhankelijk zijn van het inkomen NA aftrek is het niet heel eenduidig. Maar als je zoals ik geen toeslagen ontvangt is het een 1 op 1 berekening.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

336x280

Lekker Leven Met Minder

De gids voor geluk, vrijheid en rijkdom.

VOLG ONS OP