De Bijleenregeling: hoe zit dat nu precies?

Hoe zit dat met die bijleenregelingDe regels rondom hypotheken kunnen soms best ingewikkeld zijn. Nu heb ik inmiddels een beetje door hoe het werkt, ben ik van m’n hypotheek af. En dan kom je ineens weer in heel ander vaarwater, want dan kun je te maken krijgen met de bijleenregeling. Wat is dat?

In het kort is dit het idee: als je overwaarde hebt, is het de bedoeling dat je dat geld in je nieuwe huis stopt, als je binnen 3 jaar een nieuw huis koopt (daarna vervalt de eigenwoningreserve). Op die manier hoef je daar dan geen hypotheekrente over te betalen en krijg je er geen aftrek over. Zo wordt de mate waarin mensen gebruik maken van hypotheekrenteaftrek steeds een beetje afgebouwd.

Er zijn twee elementen die belangrijk zijn bij het berekenen om welk bedrag dat gaan: de eigenwoningschuld en de eigenwoningreserve.

De eigenwoningschuld is het deel van je hypotheek/lening waarover je de rente mag aftrekken. Dat was in mijn geval de hele hypotheek, dus een bedrag van om en nabij de €345.000.

De eigenwoningreserve is het verschil tussen de opbrengst en de eigenwoningschuld.

Lijkt nog eenvoudig, of niet? Voor ik verder ga: ik ben er steeds vanuit gegaan dat ik alles opzij moest zetten voor mijn volgende nieuwe huis. Want: het is overwaarde, ook al is dat niet écht zo (ik had immers helemaal niets overgehouden als ik niet had afgelost). Dat was dus mijn uitgangspunt toen ik eens ging berekenen wat mijn eigenwoningschuld was.

Om je eigenwoningschuld te berekenen, tel je de volgende bedragen bij elkaar op. Ik geef mijn eigen getallen even als voorbeeld, met een beetje nattevingerwerk:

Aankoopsom woning: €405.000
Kosten koper bij aankoop: €25.000
Hypotheek/lening voor onderhoud/verbouwing: €0
Hypotheek/lening voor afkoop erfpacht, opstal, beklemming: €0

Totaal: €430.000

Dan komt de eigenwoningreserve. Daarvoor heb je de overwaarde nodig van de huidige woning. Die wordt berekend door de verkoopprijs te verminderen met de verkoopkosten (makelaarskosten en kosten voor het verplichte energielabel). Vervolgens trek je daar de eigenwoningschuld vanaf. In mijn geval betekent dat dus dat ik al behoorlijk in de min uitkom, een dikke €60.000, om precies te zijn. Vervolgens gaan we door met de berekening. Voor de eigenwoningreserve ziet die er als volgt uit:

Eigenwoningreserve eerdere verkoop + of – positieve of negatieve overwaarde verkochte woning.

Ik heb de oude akte er nog even bijgepakt en volgens mij leverde die vorige verkoop uiteindelijk nog iets van €400 op, onder de streep. In mijn geval blijft er dan nog steeds een eigenwoningreserve van om en nabij de €60.000 over. In de min dan.

En dat is goed nieuws.

Dat betekent namelijk dat de rente aftrekbaar is over de volledige hypotheek of lening voor de aankoop van mijn nieuwe woning. Dus ondanks dat ik er nog wat geld uit heb kunnen halen, ben ik niet verplicht om dat weer in een nieuw huis te steken. Dat is uiteraard wel mijn plan, maar het is wel fijn om te weten dat het niet hoeft.

Natuurlijk blijft dit een beetje mijn eigen berekening, maar daar is gelukkig ook iets op bedacht. Je kunt een brief sturen naar je belastingkantoor, om aan te vragen wat de stand is van jouw eigenwoningreserve aan het einde van het jaar. Voor mij is dat pas interessant per 1 januari 2017 (dan is 2016 er immers in meegenomen). Dan heb je het voor jezelf ook zwart op wit. Dat overzicht ga ik volgend jaar dan ook zeker eens aanvragen. Ik ben namelijk wel benieuwd of de berekening zo klopt. Volgens de online gegevens wel, maar in het ene artikel worden eigen aflossingen wél meegenomen en in het andere artikel weer niet.

Update: ik heb voor de zekerheid toch nog maar even de Vereniging Eigen Huis gebeld (ben immers niet voor niets lid 😉 ) en om uitleg gevraagd. Zij zeggen spreken het bovenstaande juist weer tegen en zeggen dat je dus wél alles wat je op je rekening krijgt na een verkoop in je nieuwe huis moet steken, anders krijg je over dat deel geen hypotheekrenteaftrek. Die regel geldt drie jaar, daarna vervalt die verplichting. Dat wordt door hen ook altijd aangegeven als aandachtspunt voor extra aflossen. Ik heb ook de vraag die Karin stelde even voorgelegd: de periode waarin je recht hebt op hypotheekrenteaftrek telt NIET door als je een poosje geen huis hebt. Wat wél belangrijk is, is om inzichtelijk te hebben over welk je bedrag nog hoe lang renteaftrek hebt, want: voor elk extra afgesloten deel gaat de periode dán pas tellen. Dat kan best ingewikkeld zijn, maar als je je gewoon aan die 30 jaar vanaf het eerste moment waarop je rente afgetrokken hebt houdt, dan zit je altijd goed. 

Dus, lang verhaal kort: vraag zeker je overzicht op bij de Belastingdienst, dan weet je hoe zij jou (en je geld) bekijken. En doe voor jezelf of je maar 30 jaar hypotheekrenteaftrek hebt, vanaf het eerste moment dat je een hypotheek had. Zit je altijd goed.

Heb jij wel eens te maken gehad met de bijleenregeling/eigenwoningreserve/eigenwoningschuld? En zo ja, heb je hier toevallig nog iets aan toe te voegen, zodat het allemaal wat duidelijker wordt?

Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Facebook en Google+!

Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Google+!

Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!


De kat en de verhuizing
Handig: alerts van de Rabobank


Adine @ LekkerLevenMetMinder
Adine @ LekkerLevenMetMinder

Nadat ik in 2010 'wakker' werd met een hypotheek van ruim 400.000 euro, tegen 6% rente, gooide ik het roer om. Ik loste in razend tempo zo'n 70.000 euro af, minimaliseerde stevig én ging bewust kleiner wonen. Op Lekker Leven Met Minder deel ik mijn verhaal en schrijf ik over consuminderen, hypotheken, aflossen, sparen, besparen en zuinig leven, maar ook over financiële vrijheid, rust en mijn zoektocht naar een rijk en tevreden leven.

27 Comments
  1. Klopt niet. Je moet het erin stoppen. Als je nieuwe 200.000 is mag je maximaal 140.000 aftrekken. En die 140.000 mag je maximaal de resteren looptijd van de oude 345.000 aftrekken. De termijn voor die oude eerste woningschuldiging blijft namelijk staan. Als jij dus al 10 jaar aftrek hebt genoten blijft er nog 20 over.

    Stel je zou een huis kopen van 400.000. Dan zou je 345.000 -60.000 = 285.000 nog 20 jaar mogen aftrekken. Voor de 400.000 – 345.000 = 55.000 gaat en nieuwe terijn van 30 jaar in.

    Dit is de reden waarom er mensen zijn die schreeuwen dat je vooral niet moet aflossen. In jou geval ben je dus de aftrek over die 60.000 kwijt. Maar daar heb je alleen last van als je dat geld niet weer in een huis stopt. Als dat wel doet hoef je het niet weer te kennen en betaal je toch geen rente over dat deel.

    Het wordt pas super ontwikkeld als je iedere keer en duurder huis koopt. Met steeds met overwaarde. Dan krijg je allemaal schijfjes. …

    1. M.I. Zou de eigen woning reserve je alleen iets vertellen over hoe lang je nog mag aftrekken over bepaalde delen.

      Maar zo is het mij uitgelegd. Maar als het is zoals jij het zegt dan schiet het zo'n doel om mensen te dwingen hun overwaarde te investeren wel voorbij. Vooral bij mensen met een grote eerste hypotheek…

    2. Ik denk dat je die 60.000 verkeerd ziet; die heb ik volgens de Belastingdienst niet als overwaarde, maar als onderwaarde. Als het een overwaarde is, dan heb je gelijk. Maar hier is dus sprake van een NEGATIEVE reserve. En dan gaat dus bovenstaande vlieger op. Aldus de Belastingdienst (maar wat voor mij ook nieuw was, ik meende dat je gewoon in je huis moest steken wat je van de notaris kreeg, na aflossing van je hypotheken).

    1. Ik stop het er sowieso in, maar ik ga ook wel even aan het einde van het jaar een overzicht opvragen. Ben wel heel benieuwd hoe zij dit nu zien. Ook omdat beide woningen die ik op mijn naam heb gehad, niet altijd volledig op mijn naam hebben gestaan. Dat heeft volgens mij óók weer invloed.

  2. Ik weet niet of het klopt, maar als jij gelijk hebt is dat wel heel gunstig. Het zou een argument minder zijn tegen extra aflossen. Ik ga denk ik ook eens de eigen woning reserve opvragen, die zou bij ons ook negatief moeten zijn na verkoop met restschuld van ons appartement.

    1. Goed advies! Ik vraag zelf gewoon aan het einde van het jaar een overzicht op, dan weet ik het ook. Ons plan is toch om pas over een jaar of 3 wat anders te kopen. Dan is dit hele verhaal al niet meer van toepassing. Bovendien zou ik dat geld er sowieso in stoppen, anders kom ik nooit bij dat hypotheekvrije leven 😉

  3. Je hebt over elke geleende euro recht op 30 jaar Hra. Over wat je nu al geleend hebt heb je nog 30 jaar – aantal jaar dat je al een eigen woning hebt, rente aftrek. Dit is het originele hypotheek bedrag. Over wat je nu meer leent heb je weer 30 jaar recht op Hra. Als je dus bv 150.000 hebt geleend, daar 10 jaar hebt gewoond en dan verhuist naar een huis van 200.000. Dan heb je over 150.000 nog recht op 20 jaar Hra en over de extra 50.000 nog 30 jaar recht op Hra.

    1. Dat is dus niet helemaal zo. Als je je eerste huis koopt voor 150.000 en je verkoopt het voor 200.000 en sluit vervolgens een hypotheek af voor een nieuw huis van 250.000, dan heb je – grofweg, kosten tellen ook nog mee – over 200.000 aftrek. Je moet dan dus eigenlijk wel die 50.000 overwaarde in je nieuwe huis steken, anders heb je het aan de ene kant op de bank (tegen lage rente), terwijl je aan de andere kant hypotheekrente zonder aftrek erover betaalt.

      De termijn klopt wel; over elke euro die je leent en waar je recht op HRA voor hebt (die toevoeging is dus wel even essentieel), heb je recht op 30 jaar aftrek.

    2. 'Fiscale gevolgen van verkoop

      Als u uw woning verkoopt, heeft dat fiscale gevolgen. Wanneer u binnen drie jaar na de verkoop van het huis een andere woning koopt, wordt u geacht de eventuele overwaarde uit het oude huis te gebruiken om het nieuwe huis te financieren.

      Heeft u overwaarde, maar financiert u binnen drie jaar de aankoop van de nieuwe woning toch volledig met een lening, dan heeft u geen recht op renteaftrek over die volledige schuld. Dit is het gevolg van de bijleenregeling (pdf).'

      Zie: https://www.eigenhuis.nl/huis-verkopen/fiscale-gevolgen

    3. Na 3 jaar wordt de overwaarde inderdaad weer onderdeel van je box 3 en ga je er weer belasting over betalen. Ik weet alleen niet of dat dan met terugwerkende kracht gebeurt omdat je het dan al 3 jaar op je rekening hebt staan.

      Volgens mij blijft de termijn van de HR wel lopen. Dus als jij op 1-1-2002 200.000 had dan is het recht op HRA daarop per 1-1-2032 toch verlopen ook al heb je al heb je in de tussentijd 10 jaar geen hypotheek. Iemand die dat zeker weet?

    4. Karin: al de tijd dat het geld op je rekening staat valt het in box 3. Dat is gewoon een moment opname op 1 januari van een jaar mbt je vermogen.
      Alleen als je het bedrag uit de verkoop hebt verkregen en je koopt binnen 3 jaar een ander huis en dan mag je over die opbrengst geen rente aftrekken, zelfs als je het binnen die 3 jaar uitgegeven hebt aan heel iets anders.

  4. Moet trouwens zeggen dat ik zelf ook eens overwogen heb om hierover te schrijven, maar ik durfde het uiteindelijk niet aan. Vind het zo`n ingewikkelde materie dat ik er gewoon niet zeker genoeg van was.

    Hoop er eigenlijk ook weinig (geen) gebruik van te hoeven maken.

    1. Nou, dat snap ik heel goed! De informatie is (lijkt) ook totaal niet eenduidig. Als ik namelijk de tool van de BD invul (die ik nu niet meer kan vinden), dan is er weer wél ruimte voor aflossingen, maar tellen ook verbouwingen mee waarvoor je niet geleend hebt. Daar kwam ik zelfs uit op een negatieve eigenwoningreserve van meer dan 300.000! Alleen dat gedoe zou me er al van weerhouden om überhaupt te dénken over het 'gewoon' opmaken van dat bedrag.

  5. interessant stuk om te lezen. Weet 1 van de lezers misschien ook hoe het werkt als je een eigen huis op naam hebt, inmiddels een vriendin gekregen die een huis heeft op naam van haar en haar ex, ik mijn huis zou verkopen en mede eigenaar zou worden van het huis waarin mijn vriendin woont (de ex wordt uitgekocht)?

    In deze situatie heb je zelf een bepaalde periode HRA genoten (van het huis wat op mijn naam staat).

    Mijn vriendin heeft ook een bepaalde periode HRA genoten (voor het huis van haar en haar ex).

    Beide periodes van HRA zijn verschillend en in de nieuwe situatie heb je samen een hypotheek. Ik ga er dan vanuit dat we ook aangifte doen als fiscaal partners.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

336x280

Lekker Leven Met Minder

De gids voor geluk, vrijheid en rijkdom.

VOLG ONS OP

Krijg minimaal 150 euro cashback