Toen ik in 2009 voor het laatst een hypotheek afsloot, was ik blij dat die hypotheek uit verschillende delen bestond, met daarbij verschillende rentes én verschillende looptijden. Daardoor gingen mijn maandlasten op één deel in 2014 ineens met dik de helft naar beneden en dat vooruitzicht stond me ook voor 2017 en 2019 te wachten. Ik moet je zeggen: dat is héél fijn! Niet alleen omdat rond de 6% over 4 ton betalen geen pretje is, maar ook omdat je overal juist van alles ziet over lage rente. Dan is het volgens mij niet meer dan menselijk om daar ook wat van mee te willen pakken. Als je géén verschillende (of korte) rentevaste periodes hebt, dan kun je je hypotheek oversluiten.
In dit artikel:
Is de hypotheek oversluiten zinvol of niet?
Nu was het eerste deel waarop de rente verlaagd werd bij mij ook direct het kleinste deel. En omdat ik mijn huis in 2016 verkocht, maakte ik die andere twee verlagingen (waarvan er één dus nog had moeten komen) niet mee. Sluit ik straks wel weer samen met vriend een hypotheek af, dan kunnen we hopelijk alsnog profiteren van een lage rente.
Maar… op de hypotheek van vriend betalen we op dit moment wél 4%. Dat is weinig in vergelijking met 6%, maar best veel in vergelijking met de 2% die je nu wel overal lijkt te kunnen krijgen. Nu staat die 4% voor 20 jaar vast, maar wij zijn toch niet van plan om 20% over die hypotheek aflossen te doen. Wij zouden dus best een kortere periode tegen een lager tarief willen. Met lagere maandlasten blijft er immers meer over om af te lossen.
[wp_ad_camp_3]Haken en ogen
Nu heeft vriend natuurlijk een afspraak gemaakt met de geldverstrekker en daar kun je niet zomaar onderuit. Logisch ook, want dat kan andersom ook niet als de rente ineens veel hoger wordt. Als je je hypotheek wilt oversluiten, betaal je meestal een boeterente. Die boeterente is gebaseerd op het bedrag dat de bank misloopt omdat jij de overeenkomst wilt wijzigen.
Daarnaast kun je zelfs te maken krijgen met notariskosten, advieskosten en taxatiekosten. En als je wel eens een huis hebt gekocht, dan weet je dat dat soort kosten al snel kunnen oplopen tot een paar duizend euro. Met onze relatief kleine hypotheek is dat al snel meer dan een jaar aan betalingen!
Daarnaast zijn wij niet van plan hier nog 10 jaar te wonen. Als er dus een boeterente betaald moet worden, dan moet je eigenlijk wel zeker weten dat je die voor een eventuele verhuisdatum terugverdiend hebt met lagere lasten.
Hoe bereken je dat nu?
Je ziet het: er komt nog best wat kijken bij het oversluiten van een hypotheek. Hoe bereken je nu of dat voor jou zinvol is? Daarvoor heb je een aantal zaken nodig:
- een overzicht van hoeveel jij de komende jaren nog zou betalen tegen je huidige tarief. Meestal vind je deze informatie in een bijlage van je hypotheekofferte/-overeenkomst.
- een overzicht van hoeveel je zou betalen als je hypotheekrente zou wijzigen. Dit kun je eventueel ook met deze tool berekenen.
- de boeterente; voor het berekenen hiervan heb je ook tools, maar het beste is om dit gewoon op te vragen bij je geldverstrekker, dan weet je tenminste precies waar je aan toe bent
- een overzicht van de extra kosten die je kunt verwachten (ik noemde ze hierboven al).
Voor een snelle berekening kijk je naar het verschil tussen wat je in het oude geval zou betalen en wat je in de nieuwe situatie zou betalen. Daar trek je de kosten vanaf en dat deel je dan door het aantal maanden dat je nog te gaan hebt. Dat is echt een grove berekening, maar geeft je wel een indruk van of het zinvol kan zijn.
Of laat het voor je doen…
Een andere manier is deze berekening voor je laten maken. Bij ING heb je tegenwoordig een service waarbij voor je uitgerekend wordt of je hypotheek oversluiten jou ook daadwerkelijk voordeel oplevert. Dat is gratis, dus je wordt er alleen maar wijzer van. In het slechtste geval verandert er niets en in het gunstigste geval kun je je maandlasten flink omlaag brengen!
Ik ben zelf al even nagegaan hoe het in onze situatie zit, maar bij ons is de hypotheek oversluiten helaas geen optie. De boeterente komt – omdat de rentevaste periode nog zo lang loopt – voor ons uit op meer dan €20.000. Dat is ongeveer hetzelfde als wat we bruto in 10 jaar betalen! Met zulke toch al relatief lage maandlasten haal je dat er gewoon niet meer uit in die 2-3 jaar die wij voor ogen hebben. Dat geld kunnen we dan beter in een aflossing (nu) of een nieuw huis (straks) steken.
Heb jij je hypotheek wel eens overgesloten of overweeg je dit te doen?
Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Instagram!Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!
Bedankt voor deze info. Zo vaak wordt het oversluiten van je hypotheek opgehemeld, alsof dat voor iedereen een zegen is, maar dat hangt echt af van je situatie.
Ik heb het voor ons een jaar of twee geleden opgevraagd, maar de boete was zo gigantisch hoog dat we het onmiddellijk terzijde hebben geschoven. Ik heb het nu nog een keer opgevraagd omdat ik meen gelezen te hebben dat de regels weer veranderd zijn. Het antwoord moet ik nog afwachten. Heb er geen hoge verwachtingen van. Als oversluiten geen optie is, dan gaan we extra aflossen, dat moet tegenwoordig lukken sinds we zuiniger leven.
De boetes moeten tegenwoordig ‘ergens op gebaseerd zijn’, volgens mij is dat het enige dat veranderd is. Maar als je echt nog even moet, qua rentelooptijd, dan loopt het heel snel hard op. Vriend had alles voor 20 jaar vastgezet, dan heeft het gewoon eigenlijk bijna geen zin. Dan kunnen we beter die 20.000 in twee jaar aflossen, dan besparen we ook een flinke hap.
Inmiddels heb ik bericht van de hypotheek vestrekker. Voor ons niet gunstig. Onze looptijd is nog iets van 10 jaar en dan is de boete echt te hoog, zoals jij al zei. Ik had er al niet veel fiducie in omdat de boete een paar jaar geleden ook zo hoog was, maar nu geef ik het oversluiten echt op :-). Richt ik me op extra aflossen. Lijkt me ook leuk!
Dat is ook leuk! En dan geef je uiteindelijk in ieder geval geen geld weg! Want dat is een boete natuurlijk wel… Als het uitkan is het mooi, maar anders vooral niet te lang over treuren!
Je boete mag je wel aftrekken van je inkomstenbelasting, in de hoogste belastingschaal hoef je dus maar de helft zelf te betalen.
Wij hebben in dec. overgesloten, 4400,= bruto moeten betalen en daarmee genieten we nu nog bijna 6,5 jaar van 1,49%. Een lagere rente heeft tot gevolg dat je aflossing automatisch stijgt in het geval van een annuÏtaire hypotheek. Dit omzetten leverde een rendement van zo’n 8,5% op over de netto boeterente! Risicoloos & gegarandeerd!
Dat is wel een handige aanvulling, dat scheelt toch weer in de kosten. Overigens vallen die kosten bij jullie me dan nog flink mee, want 6,5 jaar is nog best een lange tijd.
Wij hebben het ook al eens nagevraagd. Afgelopen jaar zelfs nog. Maar de boeterente loopt over de 20.000 euro. Niet te doen dus.
Wel is er nog een optie om de spaar zeker hypotheek open te breken. Dat mag kosteloos. Een gedeelte van dat geld kunnen we dan aflossen op de hypotheek met de hogere rente. De spaar zeker staat op 2% en die kunnen we dan omzetten naar aflossingsvrij. Dat is de enige constructie die we kunnen. Scheelt een 100 euro bruto per maand.
Dat klinkt ook wel gunstig. Ik ben natuurlijk geen specialist, maar toen ik mijn spaarhypotheek openbrak, werd het spaarsaldo direct afgelost. Dat scheelde echt honderden euro’s per maand. En dat was dan direct, ik heb het niet eens uitgerekend over de resterende 26 jaar die ik anders nog had gemoeten.
Ja wij hebben onze hypotheek afgelopen jaar overgesloten omdat dit financieel gunstig was. Ik ga daar nog een post over schrijven ook.