Waarom de aflossingsvrije hypotheek ineens tóch weer populair wordt

Het lijkt erop dat de aflossingsvrije hypotheek weer uit het verdomhoekje is. Sterker nog: hij lijkt zelfs weer behoorlijk populair te worden. Sinds 2013 heb je bij het afsluiten van een nieuwe aflossingsvrije hypotheek geen recht meer op hypotheekrenteaftrek (HRA), maar met de lage rente van tegenwoordig, lijkt dat voor veel mensen geen argument meer te zijn om deze hypotheekvorm te laten schieten.

Aflossingsvrij… klinkt goed?

Ik vond een aflossingsvrije hypotheek altijd erg goed klinken: niet aflossen, lekker toch?! Daarom was hij waarschijnlijk in de eerste instantie zo populair. Dat is natuurlijk maar een deel van het verhaal. Bij een aflossingsvrije hypotheek hoef je inderdaad gedurende de looptijd niet af te lossen; het maandbedrag dat je betaalt bestaat alleen uit rente.

Maar: er moet natuurlijk wel een kéér worden afgelost. Bijvoorbeeld nadat de 30 jaar waarvoor je de hypotheek hebt afgesloten afgelopen is.

Het vervelende is dat je die hypotheek dan natuurlijk alleen maar kunt aflossen, als je je huis verkoopt. Of een nieuwe hypotheek afsluit.

Tijdens de vorige economische crisis kwamen veel mensen hierdoor in de problemen; ze hadden soms al jaren een hypotheek, maar nooit extra afgelost. Toen de huizenmarkt inkakte, stond hun huis onder water (dat betekent dat de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van het huis). Als er dan, bijvoorbeeld door baanverlies, gedwongen verkocht moest worden, bleef er een stevige restschuld over.

Daarom kwam er in 2013 een nieuwe maatregel

Voortaan zouden huizenbezitters alleen nog hypotheekrenteaftrek krijgen op hypotheken waarop wél maandelijks werd afgelost. Op die manier werd het afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek minder aantrekkelijk en ook een stuk minder populair.

Deze maatregel had overigens geen invloed op de bestaande regelingen. Als je nu een aflossingsvrije hypotheek hebt, waarover je gewoon hypotheekrenteaftrek krijgt, dan hoeft daarin niets te veranderen.

Zelfs als je gaat verhuizen, kun je die nog meenemen. De enige ‘maar’ daarbij is dat je aflossingsvrije gedeelte niet hoger mag zijn dan 50 procent van de waarde van het huis.

Stel je voor dat je huidige aflossingsvrije hypotheek nog 120.000 euro is. Je hebt er nooit op afgelost, maar je huis is wel in waarde gestegen. Met een beetje geluk kun je dat voor 200.000 euro kwijt.

Je hebt zelf een huis op het oog van 349.000 euro. In dat geval mag je de hele 120.000 euro aflossingsvrij meenemen, mét behoud van renteaftrek.

Maar… als jij gaat voor een huis van 200.000 euro, dan mag je maximaal 50% aflossingsvrij meenemen: 100.000 euro in dit geval. Die overige 20.000 euro aan ruimte ‘verlies’ je.

Op die manier wordt het aantal aflossingsvrije hypotheken in ons land dus steeds een beetje verder afgebouwd. Want zonder renteaftrek, bleek die variant toch wat minder geliefd.

Nu wordt de aflossingsvrije hypotheek weer populair

Dat heeft voornamelijk te maken met de lage rente. En met het feit dat mensen gewoon het liefst zo min mogelijk euro’s per maand voor hun huis betalen.

Rekenvoorbeeld:

De fictieve koper van jouw eerder genoemde huis heeft 200.000 euro nodig om het huis te betalen. Kosten koper even buiten beschouwing gelaten. Deze wil de rente eerst voor 10 jaar vastzetten. De hypotheek loopt uiteraard wel 30 jaar.

Kiest de koper voor een annuïteitenhypotheek met hypotheekrenteaftrek, dan betaalt deze met NHG 1,07 procent rente. De koper heeft een modaal inkomen van 36.500 euro bruto.

De maandlasten komen in dit geval uit op 650 euro per maand bruto. Daarvan komt er via de hypotheekrenteaftrek nog 39 euro terug. Netto zijn de maandlasten van 611 euro.

Bij een aflossingsvrije hypotheek ligt de rente ietsjes hoger, op 1,12 procent. Verder blijft alles gelijk.

Bij een aflossingsvrije hypotheek komen de bruto maandlasten uit op 187 euro.

(Hier kun je zelf ook berekenen wat de hypotheekrente in jouw geval zou doen)

Je ziet; dit is wel een enorm verschil. Natuurlijk komt dat ook doordat je in het eerste geval wél hypotheekvrij bent na 30 jaar en in het tweede geval niet, maar toch…

Wat is wijsheid?

Ik geloof dat ik – met uitzondering van een beleggingshypotheek – inmiddels zo’n beetje elke hypotheekvorm wel heb gehad. Dat betekent niet meteen dat ik op dit vlak ook de wijsheid in pacht heb, maar hopelijk wél dat ik er een beetje iets zinnigs over kan zeggen.

Persoonlijk was ik altijd best blij met mijn aflossingsvrije hypotheek: daarop mocht ik 20 procent boetevrij aflossen. De beste deal die ik ooit bij een hypotheek heb gehad.

Maar: ik loste ook daadwerkelijk (flink!) af. Zo’n 70.000 euro in 3 jaar tijd om precies te zijn. Bovendien had ik toch nog wél renteaftrek.

Op het eerste gezicht vind ik de annuïteitenhypotheek nog steeds het meest gunstig:

  • de rente is een klein beetje lager
  • je krijgt nog iets terug
  • je lost sneller af dan je zou doen wanneer je je aflossingsvrije maandbedrag verhoogt naar die 611 of 650 euro en dus (650-187=) 463 euro aflost

Bovendien ben je aan het einde van de rit dus hypotheekvrij.

Maar: voor de aflossingsvrije variant is óók wat te zeggen:

  • dat sneller aflossen scheelt maar een paar euro per maand – dat gaat pas na verloop van tijd oplopen
  • elke aflossing die je doet, verlaagt het openstaande bedrag en daarmee je maandbedrag. Na een jaar 463 euro per maand extra aflossen, staat er bijvoorbeeld nog 194.444 euro open, waarover je nog 181 euro per maand betaalt, enzovoorts
  • de regelingen voor boetevrij aflossen zijn vaak wat ruimer

En: je bent veel flexibeler.

Je kunt even met extra gas sparen als dat nodig is; er is geen maandelijkse aflosverplichting. En je kunt óók bedenken dat je het wel aandurft om 100.000 euro aan hypotheek open te laten staan. Dan stop je ongeveer op de helft met het extra aflossen, steek je dat geld weer in je zak en is er niemand die daar een probleem van maakt.

En dan heb ik het nog niet eens over de mogelijkheid om het geld dat je overhoudt te gebruiken om veel meer rendement te maken, bijvoorbeeld via beleggen of te investeren in vastgoed.

Download hier het gratis eBook Beleggen voor Beginners en ontdek razendsnel of dit ook iets voor jou is.

Het grote gevaar van een aflossingsvrije hypotheek

Het enige grote gevaar dat ik bij een aflossingsvrije hypotheek zie, is dat er ongetwijfeld steeds redenen zijn om niet af te lossen. Dan gaan er maanden en jaren voorbij, waarin jij niet stapsgewijs werkt aan het afbouwen van je schulden.

Sterker nog; misschien krijg je door die ultralage maandlasten juist wel last van een stukje lifestyleinflatie. Je voelt je toch snel stiekem een beetje rijker dan je bent. Want ach, zo’n hypotheek – die hoort er toch gewoon bij?

Komt er dan weer een crisis, waarbij de huizenprijzen flink dalen, dan kun je een probleem hebben. Hoewel het dan natuurlijk ook zo is dat je je lage maandlasten een stuk langer kunt blijven ophoesten dan waarschijnlijk het geval was tijdens de kredietcrisis, toen de rentes ook nog veel hoger lagen.

Bovendien is bijvoorbeeld baanverlies niet het enige dat roet in het eten kan gooien. Het kan ook zijn dat je moet verkopen vanwege een beëindigde relatie. Of dat je juist kans maakt op een betere baan, waarvoor je eigenlijk moet verhuizen. Maar ja, dan moet je dus wél een restschuld concreet maken.

En: hoe zit je er over 30 jaar bij? Als de bank je hypotheek dan niet wil verlengen, bijvoorbeeld omdat je dan al een dagje ouder bent, dan moet je misschien alsnog wel verkopen om alsnog je schuld te kunnen voldoen. Ook als je daar helemaal niet op zit te wachten.

Wat ik me bovendien afvraag: zorgen de lage maandlasten ook voor hogere huizenprijzen? Als je meer kunt betalen, leen je misschien ook makkelijk meer…

Beslissing uitstellen

Ik kan de beslissing voor mezelf voorlopig nog even uitstellen. Als alles hier volgens plan verloopt, dan wonen wij hier nog 5 jaar en daarna is de hypotheek afgelost. Kunnen we dan wel weer kijken wat we daarna willen doen.

Maar ik moet eerlijk zeggen: als de rente dan nóg zo laag staat, dan wordt het wel even lastig. Dan zou de doorslaggevende factor wel eens het boetevrij-aflos-percentage kunnen zijn. Dat zou de iets hogere rente en het gebrek aan HRA misschien wel goed kunnen maken. En natuurlijk stimuleren om tóch flink af te lossen.

Hoe sta jij momenteel tegenover de aflossingsvrije hypotheek; vind je het logisch dat deze ineens weer extra populair is?

Adine @ LekkerLevenMetMinder

Nadat ik in 2010 'wakker' werd met een hypotheek van ruim 400.000 euro, tegen 6% rente, gooide ik het roer om. Ik loste in razend tempo zo'n 70.000 euro af, minimaliseerde stevig én ging bewust kleiner wonen. Op Lekker Leven Met Minder deel ik mijn verhaal en schrijf ik over consuminderen, hypotheken, aflossen, sparen, besparen en zuinig leven, maar ook over financiële vrijheid, rust en mijn zoektocht naar een rijk en tevreden leven.

34 Comments
  1. Financieel gezien wordt de aflossingsvrije hypotheek steeds interessanter, maar toch raad ik het de mensen niet aan. De reden? Maar weinig mensen hebben de discipline om toch dat geld op zij te zetten zodat ze na 30 jaar de woning kunnen betalen. Mochten ze dat niet hebben gedaan, dan ligt zelfs gedwongen verkoop op de loer.

    Heb je de discipline om wel geld apart te zetten, dan raad ik het zeker aan, maar maak dat geld dan wel over naar een (beheerde) beleggingsrekening. Mocht je voor beheerd kiezen, kies dan degene met de laagste procentuele kosten per jaar.

  2. Het lijkt me best handig, die aflossingsvrije hypotheek. Vooral omdat je dan zelf kan bepalen hoeveel je aflost, maar daar zit dan ook het gevaar. Het maakt natuurlijk wel dat je vaste lasten lager zijn. Je hebt dan meer ademruimte als er wat dingen tegenzitten.
    Ik ben ook best jaloers op mensen die onbeperkt mogen aflossen van hun hypotheekverstrekker.

    1. Dat herken ik heel erg 😀 Als je toch al zwaar gemotiveerd bent om af te lossen, dan voelt aflossingsvrij als een optie met onbegrensde mogelijkheden 😉 Maar goed, dan maak je meestal ook geen deel uit van de groep voor wie dit wél wat extra risico’s met zich meebrengt.

  3. Het is natuurlijk wel zo dat je uiteindelijk ook maar maximaal 30 jaar recht hebt op HRA, toch? Met de huidige regels, en dat kan nog minder worden… Dus als ik toch geen recht meer zou hebben op HRA bij een toekomstige woning, dan is het wellicht nog makkelijker kiezen.

  4. Ik heb na me er jarenlang in verdiept te hebben èn extra afgelost te hebben op mijn oude hypotheek, opnieuw gekozen voor een aflossingsvrije hypotheek (gecombineerd met annuïtair). Precies om de reden die jij als voordeel noemt: de flexibiliteit.
    Daarnaast heb ik gekozen voor een hypotheekaanbieder die me de mogelijkheid biedt om binnen 5 jaar alles af te lossen (want: 20% boetevrij per jaar).
    Voorlopig los ik mondjesmaat af vanwege de lage rente en geef ik voorkeur aan beleggen. Maar ik weet bijna zeker dat ik over een jaar of tien aflossingsvrij ben.

    1. Die 20 procent heb ik nu helaas niet meer, maar die vond ik inderdaad ook heerlijk. Je hoeft het niet eens te doen, maar de mogelijkheid hebben is al heel fijn, zeker als je niet zo’n hoge hypotheek hebt. Wij zijn nu echt aan het uitzitten tot we weer 10 procent mogen doen. Hier is dat op zich nog wel interessant, omdat wij nog met 4 procent zitten. Voor 20 jaar vastgezet 😐 (Door man, ik ben ‘m nét te laat tegengekomen 😉 )

  5. Ik zie mijzelf best voor een gedeelte met een aflossingsvrije hypotheek. Stel dat 100.000 aflossingsvrije is, dan is de kans best groot dat zo’n hypotheekbedrag na 30 jaar opnieuw wordt toegekend.

  6. Ik kan het alleen maar eens zijn met Geld Coach. Het probleem met zelf moeten regelen is dat mensen denken “Dat is pas over 30 jaar, dat komt wel” en voor ze het weten is er al 15 jaar voorbij en hebben ze geen rekening gehouden met het feit dat er ook een aflossing moest plaatsvinden.
    Je ziet het ook gebeuren bij pensioenen, wie is er nu bewust bezig om de 3de pijler vol te gooien? Bedenk dan eens hoe het zou zijn als de 2de pijler niet gevuld zou worden bij mensen in loondienst. Het zou alleen maar meer geld zijn dat maandelijks wordt uitgegeven. Dit herken je ook bij ZZPers die er wel zelf voor moeten zorgen, niet iedereen doet het netjes zullen we maar zeggen.
    Ik zou het ook liever zien dat het niet nodig zou zijn, want ik regel het liever allemaal zelf, maar ik ben niet de gemiddelde nederlander

    1. 1e pijler is AOW, 2e pijler is pensioen via werkgever, 3e pijler is wat je zelf regelt met een speciaal product (bv pensioenbeleggen of lijfrente). Sommigen spreken zelfs van een 4e pijler bij gewoon sparen of beleggen.

      Alle drie/ vier samen zorgt voor een volwaardig inkomen tijdens je pensioen. Werk je hier niet aan dan kun je een zgn ‘pensioengat’ hebben. Dit wordt uitgelegd als minder dan 70% van je laatste loon.
      Kijk voor je eigen bedragen van de 1e en 2e pijler eens op mijnpensioenoverzicht.nl

  7. This year we switched to this type of mortgage (re-mortgaged).

    We took a bit less than 50% of the house value (it was possible because of the increase of house value),
    and with the mortgage advisor’s advice we placed that mortgage on BOX3.

    We do not get interest deductions now, but due to the house value vs. the low interest rates we saw that we don’t get any deductions anyway.

    The benefit is that it puts our BOX 3 (assets/savings) in debt, and then it’ll take us longer to reach the threshold of paying asset tax.

    I understood that this mortgage type is not so common.

    1. It’s not too common anymore, but it used to be very popular. However, it was mainly popular due to the low monthly costs, and contrary to what you did (less than 50% of the house value, which is a very sensible idea if you ask me), they often took out a mortgage at market value, or even more. So when the economic crisis hit hard, shit hit the fan. After that, the government worked on making these types of mortgages less appealing.

  8. Op dit moment ziet een aflossingsvrije hypotheek er erg fijn uit. Maar aan het einde van de rit wil ik toch een volledig afbetaald huis hebben.
    Het lastige met dit soort dingen is dat de situatie zo verandert. Eerst is de variant populair, dan weer niet, nu weer wel… Er hangt ook heel veel af van wat de regering besluit omtrent de HRA en andere spelregels. Ook de gemeente kan nog invloed hebben door de OZB en andere regelingen. Daarop kan je maar gedeeltelijk inspelen omdat je soms een contract hebt afgesloten van vele tientallen jaren. Een olietanker kun je niet bijsturen als een speedbootje.
    Doordat je een log product hebt kun je maar beter een beetje laveren en beperkt blijven aflossen, of in ieder geval de mogelijkheid hebben om flexibel te zijn. Dat is dan ook hoe ik het aanpak: beperkt maar consequent blijven aflossen. De vorm van de hypotheek is dan niet meer heel belangrijk.

  9. Had het idee dat juist ook ouderen voor deze vorm kozen, juist omdat de hypotheek nog laag was en ze daarmee dus lage maandlasten hebben. Tegen de tijd dat het afgelost moet zijn kunnen ze het huis verkopen en naar een zorgwoning.

  10. Het heeft ook met je leeftijd te maken wanneer je aan aflossingsvrij begint. Ik ben nog altijd van mening dat je zoveel mogelijk moet sparen in je jonge jaren. En weinig hoeft over te houden op het eind.
    Een voorbeeld. Leeftijd hypotheekhouder tussen 55-60. Deze maakt de rest hypotheek van 80000 aflossingsvrij. Met rente van 25/ 30 jaar vast van 2 %.Dan betaal je je verdere leven tot je 80/90e levensjaar per maand 135 euro bruto voor je huis. Gedurende 30 jaar betaal je dan 48600 euro. De annuïteit van 30 jaar voor een hypotheek van diezelfde 80000 is ongeveer 300 per maand en over 30 jaar in totaal 108000 euro. Zo hou je een kleine 60000 euro over om van te genieten en kun je toch in je mooie huis blijven wonen. Op deze manier hou je nog veel over bij het overlijden voor het nageslacht, namelijk de waarde van het huis minus 80000. Maar dat hoeft natuurlijk niet. Je kunt ook kiezen je huis ‘op te eten’. Een doodshemd heeft geen zakken.

  11. Jocye,
    De 3de pilaar is het deel wat je zelf nog kan volstorten met fiscale voordelen. Zie ook hier een uitleg bij zwitserleven over de 3 pilaren:
    https://www.zwitserleven.nl/zakelijk/werkgever/alles-over-pensioen/pensioen-in-drie-pijlers/

    Of een schaamteloze url naar een blogpost bij mijzelf hoe ik ermee om ging (@Adine verwijder maar indien niet gewenst!)
    https://luxeofzuinig.blogspot.com/2019/06/factor-jaarruimte-pensioengat-ja-het.html

  12. Ik heb verleden jaar mijn hypotheek na scheiding omgezet in een heel nieuwe hypotheek. Dus weer voor 30 jaar. En ik ben ‘al’ 50 🙂
    Maar van 4,7 procent naar 2,1 procent. Nog 15 jaar HRA. De oude hypotheek was 100% aflossingsvrij. Daar hadden we nooit op afgelost. De nieuwe hypotheek is 50% aflossingsvrij en 50% annuitair. Inmiddels al 17.000 afgelost.
    Bij Florius is het zo dat zolang je uit eigen middelen (spaargeld, winst uit bedrijf) aflost dit onbeperkt mag. Heerlijk! Met geleend geld aflossen betekent een boete.

  13. Ook omdat hun app zo leuk is, je vult op een metertje in hoeveel je wilt aflossen en hij laat meteen zien wat dit scheelt per maand, wat je nieuwe schuldsom wordt en wat je nieuwe maandbedrag wordt, dit is verslavend om mee te spelen 🙂

  14. Wanneer je 60 jaar bent met een aflosvrije hypotheek van 50%van de marktwaardecof lager en rente 30 jaar vast dan is het risico heel goed te overzien. De erfgename erven alleen minder. Indien je deze aflosvrije hypotheek bij rabo sluit moet de hypotheek pas worden terugbetaald bij overlijden of verkoop. Dus ben je 90 jaar dan kan je nog steeds de aflosvrije hypotheek echter de rente over 30 jaar kan niemand voorspellen

  15. Je mag het recht op een aflossingsvrije hypotheek met hypotheekrenteaftrek meenemen zolang dit in je bestaande hypotheek voorkomt. Dus of je nu 1 euro of 120k aflossingsvrij hebt. In alle gevallen mag je in dit voorbeeld verhogen tot 50% en dus naar 174,5k met hypotheekrenteaftrek.

    Ik heb zo mijn aflossingsvrije hypotheek toen ik overging naar nieuwbouwhuis verhoogd van 110k naar 147k

  16. Wij zijn 64 en 66 hebben nog een aflossingsvrije hypotheek van 87 000 euro ,huis is nu 240.000 waard. We zijn gestopt met aflossen omdat als wij komen te overlijden de 3 kinderen bij verkoop ,als we alles zouden zijn gaan aflossen, nog meer erfbelasting moeten gaan betalen. Het geld dat wij over hebben wordt zo af en toe met warme hand gegeven. Wel jammer vind ik het om niet verder af te lossen,we hadden er veel lol in om de maandlasten te zien dalen en het huis dat dan steeds meer eigen wordt .

  17. Er is niets mis met een aflossingsvrije hypotheek. Zolang je maar weet wat het product inhoud. Zoals ik tegen de hypotheekadviseur toen wij gingen verhuizen en hem mee wilde nemen; een aflossingsvrije hypotheek is ideaal, want je bepaald zelf wanneer je aflost. Wij losten in de basis in ca 25 jaar af. Dit jaar een financiële meevaller, dus 10%, ons maximum, afgelost. Ons aflossingsvrije deel is nu minder dan 1/3 van de marktwaarde, totale hypotheek minder dan 50%, dus geen risico. Waarschijnlijk gaan we nu de aflossing beleggen om op termijn beter rendement te behalen, ook gezien de lage maandlasten die we hebben.

  18. Oversluiten dan een hypotheek van 50% van de vrije verkoopwaarde op aflosvrije hypotheek.
    Boeterente en bijkomende kosten komen in een annuiteit.
    De rente van de annuiteit is sowieso niet aftrekbaar.
    Los eerst de annuiteit met hogere rente eerst af zou ik zeggen.

  19. Wie blijft er nou 30 jaar in z’n huis wonen? Als je jong bent, kun je de gok makkelijk nemen, tenzij je denkt dat de huizenprijzen over 30 jaar lager zijn dan nu. Als je gedwongen moet verhuizen, dan heb je wel een probleem. Maar dat kan je met een annuïtaire hypotheek ook overkomen.

  20. Kan je me uitleggen waaarom iemand met een aflossingsvrije hypotheek een voordeel heeft door de algemene heffingskorting? Als de hypotheek niet aftrekbaar is voor box1, waarom is hij dan wel aftrekbaar voor de algemene heffingskorting?

    1. Ja, dat kan ik je héél goed uitleggen! Niet 😉 Heel scherp gezien. Ik heb de berekening net nog even opnieuw gemaakt en zag dat er standaard het vakje voor rekening houden met algemene heffingskorting was aangevinkt. Dan krijg je dat dus, maar als hij idd in box 3 valt, dan heeft de algemene heffingskorting daar verder niets mee te maken.

  21. Het mooiste van een aflossingsvrije hypotheek is, dat deze als schuld kan worden afgetrokken van het box 3 vermogen. Gek genoeg hoor je daar bijna niemand over.

    1. Dat de aflossingsvrije hypotheek in box3 valt, was voor mij de belangrijkste reden om deze deels (mag tot 50% van woningwaarde) te kiezen toen ik een ander huis kocht. De overwaarde van mijn vorige huis rendeert mooi op de beleggingsrekening. En elke maand wordt deze verder aangevuld met het geld wat anders naar de aflossing was gegaan.

  22. Waarom zou je het aflossen ? Je hebt veel voordeliger dan een huurder gewoont 🏵️🍀🏵️de rente aftrek was een voordeeltje door iemand bedacht, die wel een aftrekpost kon gebruiken. De helft is van ons, de andere helft van de hypotheek verstrekker. En die wil dat. Altijd wel weer uitlenen, omdat ze maar weinig risico lopen💚 omdat wij het onderhoud van het onderpand voor onze rekening nemen.

  23. Een (gedeeltelijke) aflossingsvrije hypotheekrenteaftrek is heerlijk voor wie de discipline heeft om ermee om te gaan, maar dat is niet iedereen gegeven.

    Hier heb ik voor 50% een lineaire hypotheek en voor 50% een aflossingsvrije hypotheek (uit 2016). In totaal is 19% inmiddels afgelost. Bij Munt Hypotheken – een aanrader – mag je zoveel je wil en zo vaak je wil aflossen.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.