Op een verhoging van de WOZ-waarde kun je op twee manieren reageren. Je kunt er een beetje van balen, omdat daardoor je gemeentelijke lasten en waterschapsbelasting ook wat omhoog zullen gaan, of je kunt er blij mee zijn. Een hogere WOZ-waarde kun je in sommige gevallen namelijk gebruiken om een lagere hypotheekrente te krijgen! Hoe je dat doet, leg ik hier uit.
Dit artikel heb ik al eerder gepubliceerd, maar bijgewerkt naar *nu*, aangezien dit weer de tijd van het jaar is 😉
In dit artikel:
Renteopslag
Als je een hypotheek hebt, dan betaal je daar vrijwel altijd rente over. Doe je dat niet, geef mij dan even de naam van je geldverstrekker 😉 In sommige gevallen kan het zijn dat dat rentepercentage is aangepast. Je betaalt dan een renteopslag. Deze renteopslag wordt in rekening gebracht, als de bank meent dat het risico dat zij hun geld niet (volledig) terug krijgen, groter is. Ze noemen deze renteopslag daarom ook wel eens risico-opslag.
In de praktijk komt het er vaak op neer dat als je een hypotheek van meer dan 100% van de waarde van het huis hebt, je die renteopslag betaalt. Vervolgens kan de renteopslag in stappen verminderd of volledig verwijderd worden. In de meeste gevallen is de renteopslag bij een verhouding van 65-70% hypotheek van de woningwaarde niet meer nodig.
Je kunt die verhouding ‘verbeteren’ door je hypotheek af te lossen, maar je kunt die verhouding ook verbeteren met een hogere WOZ-waarde.
Als je een hypotheek met NHG hebt, dan betaal je meestal geen risico-opslag, maar heb je vaak zelfs een lagere rente. Daarvoor heb je dan bij aankoop van de woning (lees: bij het afsluiten van de hypotheek) wel 0,6% (2022) van de totale hypotheeksom betaald.
Voorwaarden
Voor je hiermee aan de slag gaat, is het goed om jouw geldverstrekker een aantal vragen te stellen:
- Betaal je nu een renteopslag?
- Hoe zit die renteopslag in elkaar?
- Wordt die renteopslag automatisch gewijzigd/verwijderd, of moet je daarvoor zelf een verzoek indienen?
- Is er een taxatierapport nodig?
De meeste banken nemen genoegen met een WOZ-beschikking. Dit betekent dat je hier dus geen extra kosten voor hoeft te maken. Moet je wél een taxatierapport maken, dan is het goed om te weten dat die kosten aftrekbaar zijn via de belasting.
De Consumentenbond heeft een handig overzicht gemaakt van geldverstrekkers en hun beleid rondom het aanpassen van de renteopslag.
Kijken, vergelijken, actie!
Als je inderdaad een renteopslag betaalt, dan is het zaak om te kijken op basis van welke WOZ-waarde die renteopslag berekend is. Als je nét je hypotheek hebt afgesloten, dan is de kans groot dat daar weinig aan te doen is.
Maar… de huizenprijzen stijgen momenteel enorm hard, waardoor het toch kan zijn dat je wél eerder een zaak hebt. De WOZ-waarde wordt gebaseerd op de waarde van je woning op 1 januari 2021, maar in de tussentijd zijn de huizenprijzen natuurlijk wel weer enorm gestegen. Dus zelfs als jij ná 1 januari wat gekocht hebt, is er een aanzienlijke kans dat jij alweer overwaarde hebt gecreëerd. Ofwel: de verhouding tussen de waarde van je woning en het geleende bedrag verbeterd hebt.
Wel hangt hierbij ook weer alles af van de risicoklassen die je geldverstrekker hanteert. Sommige geldverstrekkers verlagen de renteopslag bij elke 10% verschil tussen de hypotheek en de waarde van het huis, anderen doen dat pas als de hypotheek zo’n 67% van de waarde is. In het eerste geval kun je dus sneller je maandlasten verlagen, dan in het tweede geval. Ook zijn er geldverstrekkers die slechts één keer in de zoveel tijd zo’n verzoek honoreren.
En als je een zaak hebt: stuur de geldverstrekker dan een brief. Of een mailtje, dat was bij mij voldoende. Voeg hierbij ook een kopie van je WOZ-beschikking, ter onderbouwing.
Werkt het echt?
Het is natuurlijk mooi om zo de theorie even voor te leggen, maar hoe zit het in de praktijk? Ik kan uit eigen ervaring zeggen: het werkt.
Voor de hypotheek op mijn vorige huis, betaalde ik een renteopslag. Toen ik het huis op mijn naam zette en dus ook de volledige hypotheek overnam, liep ik tegen een probleem aan: de bank wilde meer zekerheid en was niet bereid om de hypotheek helemaal op mijn naam over te zetten. Gelukkig kon ik wat regelen via een familiebankconstructie. Als gevolg daarvan, had ik nog een kleine 2/3 van de hypotheek via de bank lopen.
Ik besloot er eens een mailtje aan te wagen. Prompt kreeg ik reactie: “Ja, je hebt gelijk. Die renteopslag kan er nu vanaf; de hypotheek zit zo ver onder de WOZ- en verwachte marktwaarde, dat er voor ons geen risico meer aan zit.”
En het werd meteen geregeld! Dat scheelde me toch weer zo’n 1000 euro in het jaar. En dat terwijl het bij mij nog niet eens om het hele bedrag ging, maar om het deel dat via de bank ging!
Je begrijpt wel: de geldverstrekker zal hier niet altijd direct mee komen; dat kost hen geld. Maar jij kunt het héél snel verdienen met een enkel mailtje…
Weet jij of je momenteel een rente-opslag betaalt? En wist je dat je daar misschien op deze manier vanaf kunt komen?
Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Instagram!Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!
Ik heb sowieso geen renteopslag omdat wij onze hypotheek met NHG hebben afgesloten.
Daar betaal je natuurlijk ook nog wat voor maar dat is eenmalig bij het afsluiten.
Klopt! Dan betaal je 1% van het hypotheekbedrag op het moment van afsluiten. Daar staat dan inderdaad wel tegenover dat je die NHG-garantie hebt, geen risico-opslag én vaak ook nog eens een lagere hypotheekrente (nog los van die opslag).
Goed dat je hierover schrijft! Gezien de woningmarkt en de gestegen WOZ-waarde denk ik dat veel mensen er goed aan doen om dit te onderzoeken. Onnodig om die banken meer te betalen dan afgesproken.
Wat zou het toch fijn zijn, hè… wanneer banken hun zorgplicht ècht serieus zouden nemen…. door bijvoorbeeld een mailing te verzenden, nu. Naar alle klanten aan wie ze geld hebben uitgeleend in de vorm van een hypotheek en die een risico-opslag betalen…. om hen hierover te informeren…….
Ja, dat zou wat zijn! Nu is het toch vooral dat je er zelf achteraan moet zitten. Geld ontvangen kunnen banken prima, maar weer wat teruggeven? Daarin blijft het toch écht vaak bij woorden. En eigenlijk is het ook best dom, want banken/geldverstrekkers hebben er toch zelf ook véél meer aan als iemand een lager percentage betaalt, maar dit wel kan blijven doen, dan wanneer het percentage heel hoog is en financiële problemen of een executieverkoop op de loer liggen? Ik zou het wel weten…
Wij hebben een tijdje geleden inderdaad een brief gekregen van Ob.vion hierover 🙂 maar dan moeten we wel een taxatierapport laten maken…
Wij hebben geen rente opslag, wel een veel hogere WOZ waarde. In vergelijking met onze buurhuizen vinden wij onze woning te hoog getaxeerd en gaan we in beroep. Dit scheelt in de kosten van diverse belastingen. Nee, we hebben geen verhuisplannen anders hadden we het wel zo gelaten 🙂
De WOZ waarde die je in februari 2018 ontvangt is van januari 2017.
Een taxatierapport is de waarde op dit moment. In de huidige woningmarkt zit daar een behoorlijk verschil tussen.
Ons scheelt het meer dan € 1.100,= per jaar.
Taxatierapport laten maken loont.
Interessant, dat ga ik zeker eens uitzoeken! Of misschien wachten tot begin volgend jaar, dan is de WOZ-waarde van mijn huis misschien meer net wat hoger. Heb mijn appartement twee jaar geleden pas gekocht, maar wel in een gewilde buurt in Utrecht waar de prijzen hard stijgen. Het linkje naar de consumentenbond in het artikel werkt trouwens niet (meer) ?
Super artikel weer! Ik vroeg mij af of het doorgeven van nieuwe hogere woz waarde of nieuw taxatierapport aan de bank geen consequenties heeft voor de jaarlijkse gemeentelijke belastingen? Als je bijv. in bezwaar gaat tegen woz beslissing omdat je vindt dat de woz waarde hoger is door bijv. aanpassingen/ verbouwingen aan huis en je dit gebruikt om risico- opslag te verlagen. Voor de gem. belastingen is het echter wel zo prettig dat de woz zo laag mogelijk wordt bepaald?
Dus als je je risico-opslag omlaag krijgt bij de bank door hogere woz waarde door te geven / taxatierapport of middels bezwaarschrift hoger krijgt gaat je gemeentelijke belasting omhoog? En dan is de vraag of de extra gem. belasting door hogere woz waarde de verlaging van risico- opslag teniet doet? Weet iemand hier een antwoord op?