Hypotheektermen uitgelegd: wat is eigenwoningforfait?

Hypotheektermen uitgelegd: wat is eigenwoningforfait precies?Hoewel ik op zich altijd wel het idee heb dat ik aardig wat van hypotheken weet, zijn er een aantal termen die ik wel een beetje kan plaatsen, maar niet helemaal. Voor mezelf weet ik dan wel ongeveer wat het is, maar als ik het moet uitleggen, dan krijg je waarschijnlijk niet heel veel meer dan een blank stare en wat ‘uh uh uh’. Nu ben ik van het type dat graag alles helemaal precies weet, dus hier was ik wel een beetje klaar mee. Zeker omdat je soms in gesprekken zit waarbij je weet dat een redenatie niet klopt, maar je ook onvoldoende kennis hebt om het te ontkrachten. Tijd om eens precies uit te vinden wat al die termen zijn. Te beginnen bij het eigenwoningforfait.

De ‘mythe’

Er is één fabeltje dat ik regelmatig hoor in het kader van het eigenwoningforfait en de hypotheek. Dat is dat je ‘toch nog meer moet betalen als je hypotheek helemaal afgelost is?’ Heel soms wordt daar dan nog de term ‘eigenwoningforfait’ bij gebruikt, maar lang niet altijd.

Daar kan ik in ieder geval vast kort over zijn: dat is niet (helemaal) zo.*

*) voor je nu direct gaat reageren dat het niet klopt: let op het woordje ‘helemaal’. Daarover later meer.

Het eigenwoningforfait wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde van je huis. Als de WOZ-waarde hoog is, betaal je meer. Is de WOZ-waarde laag, dan betaal je minder. Voor 2017 gelden de volgende tarieven:

WOZ-waarde woning > Percentage eigenwoningforfait

0 – €12.500 > 0%

€12.500 – €25.000 > 0,30%

€25.000 – €50.000 > 0,45%

€50.000 – €75.000 > 0,60%

€75.000 – €1.060.000 > 0,75%

Nog hoger > €7.950 + 2,35% van de waarde boven €1.060.000.          

De meeste mensen zullen dus uitkomen in de categorie van 0,75%.     

Ook interessant: Hypotheek aflossen: 5 redenen om NU te beginnen

Wat is het eigenwoningforfait precies?

Maar: het feit dat het eigenwoningforfait niet wordt bepaald op basis van je hypotheek, wil niet zeggen dat het er helemaal los van staat. En dat heeft te maken met wat het eigenwoningforfait precies is:

Het eigenwoningforfait is een fiscale bijtelling die verband houdt met het bezit van een koopwoning.

Dus:

♥ Het houdt verband met een koopwoning; als je huurt, betaal je geen eigenwoningforfait.

♥ Het is een bijtelling. Dat betekent dat je vanuit belastingtechnisch oogpunt – net als bij een leaseauto – een hoger inkomen hebt en daardoor meer belasting moet betalen. Je betaalt dus niet het volledige eigenwoningforfait, maar een percentage daarover. De hoogte van dat percentage hangt af van de belastingschijf waar je met je inkomen in valt.

♥ De bijtelling is gebaseerd op het idee dat huiseigenaren betalen voor woongenot. Dat woongenot is inkomen in natura en daar moet over betaald worden.

En dat laatste is waar de hypotheek ineens wél van belang is. Je draagt het eigenwoningforfait namelijk af via je aangifte af in box 1, inkomen uit arbeid, inkomen uit eigen woning en winst uit onderneming.

Dit is dezelfde box als waarin de hypotheekrenteaftrek wordt verwerkt.

Rekenvoorbeeld

Stel: wij hebben een hypotheek van €100.000 op een huis dat volgens de WOZ hetzelfde waard is. Daarover betalen we elk jaar €2600 rente. Ons eigenwoningforfait is dan 0,75% van €100.000 = €750. Dit tellen we bij ons inkomen op als inkomsten uit eigen woning.

Normaal gesproken moeten we daar dan bijvoorbeeld 40% belasting over betalen. Dat betekent dat we dan nog €300 af moeten dragen.

MAAR: de betaalde hypotheekrente valt in dezelfde categorie. Dat zijn als het ware negatieve inkomsten uit de eigen woning. Uiteindelijk betalen we dus geen extra belasting over €750 euro, maar over €750 – €2600 = – €1850. Kortom: grote kans dat we dan juist weer een beetje terug krijgen!

Als je een fiscaal partner hebt, kun je daar nog allerlei slimmigheidjes op loslaten. Zo kun je bijvoorbeeld die -€1850 overhevelen naar de partner die het meest verdient. Daarover krijg je namelijk hypotheekrenteaftrek. En die aftrek wordt gebaseerd op de belastingschaal waarin je valt. Des te hoger die is, des te hoger de aftrek.

Wat is wijsheid?

Wat is dus handig: wel of niet aflossen, puur kijkend naar het eigenwoningforfait? Dat is misschien voor iedereen anders, maar ik denk dat er – als het gaat om hypotheekrenteaftrek – één ding is dat je écht heel goed in je achterhoofd moet houden:

Hypotheekrenteaftrek is een sigaar uit eigen doos.

Jij betaalt eerst 100 euro, dan krijg je 40 euro terug. Dan ben je blij, maar je bent nog steeds 60 euro kwijt! Zo is het hiermee ook. Het eigenwoningforfait betaal je. Punt. Hoe bewust je dat meekrijgt, hangt af van je andere aftrekposten en de waarde van je huis. Bij een ‘gemiddelde’ hypotheek betaal je altijd meer rente dan dat je eigenwoningforfait is, dus zie je daar niet echt wat van. Betaal je geen hypotheekrente meer of heb je een hele lage rente, dan valt het bedrag misschien ineens wél op.

Als je echter kijkt naar het bovengenoemde voorbeeld, betaal je met een volledig afgeloste hypotheek op een huis met een relatief lage WOZ-waarde wel een stuk minder, namelijk €300. Anders is dat, even uitgaand van een ‘vlak’ percentage van 40% €1110 (€1850 wat dan nog aan hypotheekrente overblijft, minus de 40% aftrek).

Dat is overigens ook nog wel even een klein puntje van aandacht; je betaalt over het eigenwoningforfait, maar je krijgt datzelfde percentage in aftrek op de hypotheekrente. Kortom; de kosten voor eigen rekening over het eigenwoningforfait zijn 40%, terwijl je 60% van de hypotheekrente zelf betaalt.

Bovendien is er op dit moment ook nog de regeling met betrekking tot geen of een kleine eigenwoningschuld. Dit komt er per saldo meestal op neer dat je, als je eigenwoningforfait hoger is dan je aftrekbare kosten, geen eigenwoningforfait hoeft te betalen. De overheid is er echter wel mee bezig om deze regeling aan te passen.

De volgende keer dat dit gespreksonderwerp langs komt, sta ik in ieder geval – hopelijk – niet meer met mijn mond vol tanden.

Wist jij precies wat het eigenwoningforfait is? Of heb je eventueel nog aanvullingen op dit verhaal?

Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Google+

 

Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Google+!

Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!


Enschede helpt voortaan alleen 'stakkers' met schulden
#FreedomFriday: tiny buddha


Adine @ LekkerLevenMetMinder
Adine @ LekkerLevenMetMinder

Nadat ik in 2010 'wakker' werd met een hypotheek van ruim 400.000 euro, tegen 6% rente, gooide ik het roer om. Ik loste in razend tempo zo'n 70.000 euro af, minimaliseerde stevig én ging bewust kleiner wonen. Op Lekker Leven Met Minder deel ik mijn verhaal en schrijf ik over consuminderen, hypotheken, aflossen, sparen, besparen en zuinig leven, maar ook over financiële vrijheid, rust en mijn zoektocht naar een rijk en tevreden leven.

15 Comments
  1. Tot nu toe is het zo dat je een aftrek in box 1 krijgt ter grootte van maximaal het eigenwoningforfait als je geen of zeer weinig hypotheekrente aftrekt. Dus de bijtelling vervalt dan. Dit voordeel wil de nieuwe regering gaan afbouwen.

  2. Ik heb op mijn werk regelmatig te maken met aangiftes inkomstenbelasting dus ik weet er wel het e.e.a. vanaf. Nu is het tegenwoordig wel zo dat als je betaalde rente lager is dat je eigenwoningforfait je ook een aftrek wegens geen of geringe eigen woningschuld krijgt, dan heb je per saldo dus geen bijtelling. In het regeerakkoord hebben ze wel besloten dat ze dit weer willen afschaffen.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

336x280

Lekker Leven Met Minder

De gids voor geluk, vrijheid en rijkdom.

VOLG ONS OP

Krijg minimaal 150 euro cashback