Je eigen huis verhuren?

Je eigen huis verhuren?

Afgelopen week had ik weer een aantal langere ritten te maken en dan luister ik meestal naar interessante podcasts. In één van die podcasts werd gesproken over investeren in onroerend goed (als in: huizen voor de verhuur) en hoe je daar het beste mee om kon gaan. Ik weet niet meer precies wie aan het woord was, maar de dame die geïnterviewd werd gaf aan dat je eigenlijk het beste kon beginnen met je eigen huis verhuren. En dat vond ik eigenlijk wel een interessant idee.

Context

Natuurlijk hoort er dan even iets meer context bij dan ‘ga nu je eigen huis verhuren’ 😉 Het idee dat ze gaf was als volgt: als je een starterswoning koopt en daar een paar jaar woont, dan kun je die – zodra je gaat verhuizen – verhuren. Je weet dan zelf inmiddels veel van de woning, dus zou een betere huisbaas zijn. Bovendien zit je qua prijs dan als het goed is wel netjes. En wat ik me zelf nog bedacht: je hebt de aankoopkosten dan al gehad. Als je iets nieuws zou kopen, dan moet je alsnog weer kosten koper betalen.

En met een beetje doorzetten, heb je ook al een aardig deel van je hypotheek afgelost, waardoor je waarschijnlijk met een veel mooiere verhouding uitkomt qua lasten en inkomsten. Zelfs als je er bijvoorbeeld bewust voor zou kiezen om het huis te verhuren tegen een bedrag waarbij de huurder nog in aanmerking komt voor huursubsidie (als ik het goed lees, is dat momenteel ongeveer 710 euro in de maand).

Voor je verder leest, wil ik je iets vragen...

Is jouw geld op voordat je maand voorbij is? Wil je weten wat de beste spaarmethodes zijn?

Overweeg je om aan de slag te gaan met beleggen , maar weet je niet waar je moet beginnen?

Meld je dan nu aan voor de wekelijkse inspiratiemail - met content die je nergens anders vindt!

Iets voor ons?

Dus ik begon eens te denken: zou dit niet wat voor ons zijn? Wij willen graag nog een andere woning, dus een verhuizing gaat er nog aan komen. Dan kunnen we natuurlijk dit huis verkopen, maar wat als we het zouden houden?

Momenteel hebben we als doel om elk jaar 10% op de hypotheek af te lossen. Als het bijvoorbeeld nog 3 jaar zou duren voor we een ander huis hebben, dan betekent dit dat de hypotheek per maand – met de rente die we nu betalen – nog maar op iets van 300 euro in de maand (bruto) zit. Houd dan nog rekening met onderhoud en de belastingen die gerelateerd zijn aan het bezit van huizen en je hebt toch een paar honderd euro in de maand extra. Als je die vervolgens weer gebruikt om extra af te lossen, wordt dat ‘extra’ bedrag steeds groter.

Eventuele problemen

Hoe meer ik hier over na ga denken, hoe beter dit idee me lijkt. Maar welke eventuele problemen zie ik over het hoofd? Ik heb in mijn omgeving wel ervaringen gezien met nare huurders, maar je kunt natuurlijk ook aan bekenden verhuren. Of een hele goede screening doen. Bovendien schijnen de meeste huurders toch wel netjes te zijn. De rotte appels zijn echt de uitzonderingen. Wel vraag ik me af hoe je een huurder vindt.

Dan moet je denk ik ook heel goed in de gaten hebben met welke kosten je als eigenaar nog te maken krijgt. Het scheelt natuurlijk al als je hypotheek langzaam maar zeker wordt afgelost via huurpenningen, maar het is natuurlijk nóg fijner als je dat daardoor extra hard kunt laten gaan.

En je hebt natuurlijk nog de aankoop van een nieuw huis; ik ga ervan uit dat als we dit huis aanhouden, we daar een bepaalde financiële beperking in hebben. Aan de andere kant; we willen er sowieso niet maximaal in én hier staat dan natuurlijk ook onroerend goed tegenover.

Over een jaar of drie verwacht ik dat de waarde 2x zo hoog is als de hypotheek (overigens vanwege aflossen, niet vanwege extreme stijging van de marktwaarde). Je zou denken dat een bank daar minder moeilijk over doet. In het ergste geval zouden we de hypotheek van dit huis volledig moeten aflossen, omdat een bank misschien nog moeilijk doet over verder verhuren.

Kun je wel een hypotheek krijgen voor een tweede huis?

Dan zijn er natuurlijk ook nog praktische aspecten waar je zelf beperkt invloed op hebt. Kun je bijvoorbeeld überhaupt wel een hypotheek krijgen voor een tweede huis? Als je het eerste huis wilt verhuren?

Veel geldverstrekkers willen dat je je huidige woning verkoopt, voor ze je een hypotheek voor een nieuwe verstrekken. Anderen checken eerst of je de lasten voor beide woningen kunt opbrengen. Maar: ze houden daarin géén rekening met je huuropbrengsten. Je moet dit dus kunnen betalen op je/jullie huidige salaris.

Bovendien moet de geldverstrekker van je eerste hypotheek ermee akkoord gaan dat jij je woning verhuurt. Vaak mag dit volgens de hypotheekvoorwaarden namelijk niet.

Heeft iemand van jullie ervaring met je eigen huis verhuren en zelf ergens anders gaan wonen? En praktische tips?

Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Instagram!

Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!

Lid worden van de Money Mind Academy


Adine @ LekkerLevenMetMinder
Adine @ LekkerLevenMetMinder

Nadat ik in 2010 'wakker' werd met een hypotheek van ruim 400.000 euro, tegen 6% rente, gooide ik het roer om. Ik loste in razend tempo zo'n 70.000 euro af, minimaliseerde stevig én ging bewust kleiner wonen. Op Lekker Leven Met Minder deel ik mijn verhaal en schrijf ik over consuminderen, hypotheken, aflossen, sparen, besparen en zuinig leven, maar ook over financiële vrijheid, rust en mijn zoektocht naar een rijk en tevreden leven.

16 Comments
  1. Ja, ik verhuur mijn huis op dit moment. Maar wel tijdelijk, alleen al omdat mijn hypotheekverstrekker geen toestemming geeft voor permanente verhuur. Let er ook op dat je huis naar box 3 verhuist. Dat betekent geen HRA en vermogensbelasting betalen. Daar tegenover staat dat je geen belasting betaalt over de huurinkomsten. Weet eigenlijk niet hoe het zit met HRA op een tweede huis in deze constructie.

    1. Hoe ‘tijdelijk’ is dat dan? Moet je daar specifieke afspraken over maken, of betekent dat gewoon dat je bijvoorbeeld steeds opnieuw een jaarcontract moet afsluiten? En goed om te weten van die box 3, dat is idd wel logisch, dat het dan naar vermogen verschuift. Geldt dat dan trouwens voor de waarde van het huis, of van het verschil tussen de waarde en je hypotheek?

      1. Ha, ik ben geen expert, dus pin me er niet op vast hoor! Ik heb zelf voor een andere constructie (hospitacontract) gekozen, omdat ik af en toe nog zelf gebruik maak van mijn huis. Volgens mij rekenen ze met de vermogensbelasting met de overwaarde op je huis. Ik vermoed WOZ-waarde min hypotheekschuld. Bij mijn bank is ‘tijdelijk’ 5 jaar aaneengesloten. Volgens mij mag het zelfs maar aan één huurder. Vreemde constructie, want zo krijgt een huurder huurbescherming. In mijn geval is het overigens maar 1 jaar, want ik ga mijn huis wel verkopen.

  2. Wat toevallig. afgelopen week hebben wij ons daar ook in verdiept. Ik denk dat wij ons huis eerst nog wat verder afgelost moeten hebben om het mogelijk te maken.
    Daarnaast vraag ik me af of je je huis dan gewoon met een woninghypotheek mag houden of dat je een soort van “investeringshypotheek” moet nemen. Die hebben vaak weer een wat hogere rente dan de woninghypotheken.

    Maar interessant is het zeker…

  3. Hallo Adine,

    Ik verhuur mijn vorige /oude huis. Alles wat je schrijft over het verhuren van je eigen huis klopt. Je kent het huis goed, je moet toestemming hebben van de bank als je nog een hypotheek hebt er zijn risico’s maar het levert ook wat op. Ik heb eerst mijn hypotheek afgelost, zodat ik niet afhankelijk zou zijn van de bank. Daarna ben ik verhuisd en heb ik het huis in de verhuur gedaan. Verhuurders heb ik viavia gevonden en het bevalt heel goed. Ze zouden er een jaar blijven en wonen er nu al drie jaar. Ik doe niet aan huurverhogingen. Ik heb liever goede huurders. Als er nieuwe huurders inkomen verhoog ik de huur weer naar de marktwaarde. Ik heb nog wel wat doorlopende kosten aan het huis, maar omdat ik geen hypotheek meer heb rendeert het aardig. Als je nog meer wilt weten dan kun je me per mail benaderen. Ik ga niet alles online zetten 🙂

    1. Hoi, bedankt voor je duidelijke toelichting. in reactie op bovenstaand bericht heb ik een paar aanvullende vragen, aangezien ik voor een familielid een soortgelijke constructie aan het bekijken ben. Zou ik je deze vragen mogen mailen? Ik kom je mailadres nergens tegen. Mijn e-mailadres is teunzijlmans@hotmail.com.

  4. Wij hebben hier wel over nagedacht, maar in de praktijk blijken veel geldverstrekkers niet happig op het financieren van een tweede woning (waarbij je er in 1 niet zelf gaat wonen). Omdat wij ook nog zitten met ondernemerschap van mijn man, lijkt het niet haalbaar om een financiering rond te krijgen zonder eerst volledig af te lossen op de 1e woning. Ondanks dat wij in totaal ook nog steeds niet aan onze “tophypotheek” zouden zitten, puur naar ons inkomen gekeken, doet onze bank het dus niet.

  5. Familielid van me verhuurt een paar woningen via een makelaar. Makelaar kost hem wel geld, maar scheelt hem ook gezeur over schuttingen enzo.

  6. Als je jouw woning wilt verhuren en je hebt een hypotheek dan moet je dat met je bank bespreken. Het kan zijn (waarschijnlijk wanneer je voor langere tijd wilt verhuren), dat je dan een andere hypotheek moet nemen. Een zogenaamde verhuurders hypotheek, de rente daarvan is hoger. Stel nu tussen de 3% en 4,5%, gezien het feit dat de risico’s voor de bank hoger zijn. Zomaar verhuren zonder overleg met de bank mag niet (bepaling opgenomen in het hypotheek contract waarschijnlijk).

    Als je gaat verhuren verhuist het huis naar Box III. Voordeel is dat je van de waarde van jouw woning de hypotheek mag aflossen. Ook hoef je voor de waarde van het huis maar een percentage van de WOZ waarde op te geven. Dit percentage is afhankelijk van de huur die je vraagt (hoe hoger de huur in relatie tot de waarde van het huis, des te hoger het percentage).

    Zolang er huur wordt betaald en de waarde van de woning stijgt is dit allemaal erg prettig. Je wordt dan rijk met OPM (Other Peoples Money). Immers de hypotheek drukt de Box III aangifte en ideaal gezien zijn de huurinkomsten hoger dan de kosten van de hypotheek (en de huurinkomsten zijn onbelast!). Veel vastgoed jongens willen dan ook hun pandjes in Box III stoppen. Echter hiervoor moet je kunnen aantonen dat jouw werkzaamheden voor de verhuur zeer beperkt zijn (passief). Dat kan door bv een bureau in te schakelen dat de verhuur en onderhoud etc regelt.

    Echter naar mijn mening moet bovenstaande aangepast worden. Ook vind heb ik persoonlijk bezwaar tegen het gebruiken huizen om er tegen te lenen en vervolgens te verhuren om er rijker van te worden. Wonen is een recht. In nederland zien we het te veel als een vermogenstitel. Wanneer de huize 15% stijgen zijn we blij, zouden wij ook blij zijn wanneer brood ieder jaar met 15% stijgt? Wat is het verschil? Naar mijn mening zou er dus meer gereguleerd moeten worden ten aanzien van de particuliere woningverhuur. Op dit moment loopt het in Nederland met name in de grote steden uit de hand en worden mensen tegen elkaar uitgespeeld.

    Leuk blog heb je!

    1. Dank je! En ook voor je uitgebreide reactie! De meeste geldverstrekkers laten je inderdaad niet zomaar je huis verhuren, zolang daar nog hypotheek op zit. Voor ons een extra reden om af te lossen; dan hebben we er straks niet meer mee te maken. Eventueel kunnen we daarna – na het aflossen – alsnog wel een gedeeltelijke hypotheek erop afsluiten, zodat we eventueel nóg een pandje kunnen kopen. Maar: dat is echt voor héél ver in de toekomst, dat vind ik nu nog teveel risico en gedoe.

      Voor nu is het hier dus vooral aflossen, zelf plezierig wonen en ook op andere manieren vermogen opbouwen, zodat we straks een mooi open speelveld hebben. Zolang de huizenmarkt zo oververhit is als nu, voelen we er weinig voor om dit stekkie te verruilen voor een veel duurdere plek.

  7. Als je eigen huis verhuurt, die vrij is van hypotheek. En je wilt elders gaan wonen, dan bij ander intrekken en gratis wonen brengt wel voordelen in behalve ala inschrijfadres nosig is. En wanneer je daardoor niet ander huis kan kopen, is huurwoning als enige optie ( als ander oplossing kent, hoor ik het alsnog graag). Maar omdat huurwoning evenveel kosten zal zijn als huurinkomsten, is dat weer niet voordeel ervan.

    Maar als je ander huis kan kopen, is wel voordeel. Behalve dat wel vermogensbelasting wordt ivm tweede koophuis. Inkomens en uitgaven wat overblijft is altijd winst. Als dat niet van sorake is terwijl je in een ander huis woont, lijkt mij geen goed idee.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.