De huizenmarkt is behoorlijk aan het opwarmen. Huizen worden steeds vaker te koop aangeboden met een vanaf-prijs, in plaats van een vraagprijs. En het komt – zeker in stedelijke gebieden – óók steeds vaker voor dat er royaal geboden wordt. En daardoor is het natuurlijk verleidelijk om te kijken of je zelf ook overwaarde hebt op je huis. Dat voelt toch rijker dan wanneer je huis nog onder water staat. Maar reken je vooral niet rijk als het gaat om overwaarde.
Overwaarde is niet echt
Overwaarde is namelijk niet echt. Althans, in heel veel van de gevallen. Overwaarde is pas ‘echt’ als je verkoopt. Als je NIET verkoopt, blijft het nattevingerwerk. En een bedrag waar je eigenlijk (beter) niets mee kunt doen.
Er is sprake van overwaarde als je hypotheek lager is dan de verkoopwaarde van je huis. Dit betekent dat je óók overwaarde hebt als je al heel veel op je hypotheek hebt afgelost. Dit was bijvoorbeeld bij mij het geval. Ik heb mijn huis verkocht voor een lager bedrag dan wat ik ervoor betaald heb én dan had ik het ook nog helemaal verbouwd. Dan zou je denken: dat wordt een dikke restschuld. Maar: omdat ik er heel veel eigen geld in had gestoken, hield ik na de afrekening bij de notaris. Op papier had ik dus overwaarde. En voor de Belastingdienst – die dan met de bijleenregeling om de hoek komt kijken – ook.
Voor mezelf was dat natuurlijk niet zo. Voor mezelf had ik een verlies van een kleine 2 ton.
Lees ook: Hoe werkt de bijleenregeling?
Je mag het niet zomaar uitgeven
En als je wél echt verkoopt en een concreet bedrag aan overwaarde hebt, dan ben je wil dat ook nog niet zeggen dat je meteen het ticket voor die wereldreis kunt boeken of die Porsche kunt bestellen.
Als je namelijk binnen 3 jaar na de verkoop van je woning een andere woning koopt, dan moet je een keuze maken: óf je steekt de overwaarde in je nieuwe woning, óf je krijgt over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek.
De Belastingdienst vindt dan namelijk dat dat bedrag eigenlijk in je woning hoort te zitten. Het maakt voor hen niet uit of het ‘echte’ overwaarde is (dus: je huis is écht veel meer waard geworden), of dat het overwaarde is die je zelf gerealiseerd hebt door veel af te lossen.
Slim doen met je overwaarde
Hoe kun je nu wél iets hebben aan je overwaarde? Als eerste kun je natuurlijk een veel goedkoper huis terugkopen. Het moet dan wel een enorm verschil zijn, waarbij je de overwaarde niet (geheel) kunt inbrengen. Het restbedrag blijft dan overigens wél ook voor een periode van drie jaar staan. Verhuis je dan dus tóch weer naar een duurder huis, dan moet je het alsnog inleggen.
Een andere optie: je gaat minimaal drie jaar huren. Misschien vind je de huizen momenteel te duur, maar wil je wel het ijzer smeden nu het heet is. Het is nu namelijk een mooie tijd om te verkopen, maar minder om te kopen. Dan verkoop je nu je stulpje tegen een prachtige prijs en wacht je een paar jaar tot je weer iets terugkoopt. De prijzen zijn dan misschien wel weer gezakt en zelfs als dat niet zo is, hoef je je overwaarde niet per se meer in je huis te steken.
Ook een mogelijkheid: je laat die hypotheekrenteaftrek op het deel van de overwaarde gewoon zitten en doet daar wat anders mee. Investeren in vastgoed, beleggen; alles wat een hoger rendement heeft dan de hypotheekrenteaftrek. Momenteel is dat niet heel erg moeilijk, maar je moet hier uiteraard wel mee oppassen. Als je al een tophypotheek hebt, dan is dit niet de meest voor de hand liggende optie.
Let er wel op dat overwaarde op je bank- of beleggingsrekening meetelt als vermogen. Daarover moet je dus gewoon vermogensrendementsheffing betalen. In 2018 is dat tot en met 70.800 euro 0,36% over 67% van dat bedrag en 5,38% over 33% van het bedrag. Van 70.801 tot en met 978.000 euro liggen die percentages (de 67 en de 33) op respectievelijk 21% en 79%. Daarboven valt alles in de categorie van 5,38%.
Geef het niet meteen uit
Wat je beter niet kunt doen, is het bedrag meteen uitgeven. De tijd vliegt, maar een periode van drie jaar is best lang. Je kunt je huis verkopen, denken dat je drie jaar gaat huren en daarom meteen een mooi ingerichte camper kopen van je overwaarde, om een mooie roadtrip door Europa te maken. En dan kom je tijdens die reis ineens de liefde van je leven tegen en willen jullie samen een huis gaan kopen. Dan is jouw overwaarde al verbruikt en kost het je een deel van je recht op hypotheekrenteaftrek. Misschien niet heel veel, maar het was anders toch ‘gratis’ geld.
Overigens geldt dit natuurlijk ook voor het investeren van het geld; let daar ook mee op. We zitten nu in een bull market, maar het is vermoedelijk een kwestie van tijd voor daar verandering in komt. En dan kan het zomaar weer een jaar of 5 minder goed gaan dan nu. Als je dan net al je overwaarde in fondsen hebt gestopt en je besluit dan tóch weer een huis te kopen, omdat de huizenmarkt inzakt, dan is de kans groot dat ook de waarde van je beleggingsportefeuille een klap krijgt.
Zelf heb ik de ‘overwaarde’ van mijn huis nog netjes op een rekening staan. Al ruim twee jaar. In gedachten heb ik het al wel tig keer uitgegeven. Meestal aan een nieuw huis, soms om mijn beleggingsportefeuille te spekken en heel soms aan een mooie reis. Maar in de praktijk staat het gewoon nog netjes op de rekening. In ieder geval nog tot augustus 2019. Achteraf bezien had ik het wel kunnen beleggen. Dan had het me nu waarschijnlijk al een paar honderd euro extra opgeleverd. Misschien in augustus 2019 … 😉
Heb jij al eens een keer iets met overwaarde gedaan?
Disclaimer: Ik ben geen beleggingsexpert. Ik ben gewoon iemand die informatie, ervaring en gezond verstand met elkaar combineert, daarnaar handelt én erover schrijft, in de hoop dat iemand anders er ook iets aan heeft. Voor meer informatie over waar ik beleg en waarom, kun je terecht op mijn pagina met Favorieten. Let op: beleggen gaat gepaard met risico’s. Je kunt je inleg (deels) verliezen.
Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Instagram!Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!
wij hebben ons huis al met overwaarde gekocht.. omdat het gedwongen verkoop was voor de vorige eigenaar.. pech voor hem, geluk voor ons.. voor de woz waarde ongeveer gekocht.. 10 k onder de vraagprijs 😉 225.000 taxatiewaarde 242.500… zal nu nog een kleine 25/50 hoger zijn minimaal als ik zie waarvoor de huizen hier in de wijk weggaan.
in mn overzicht van netto waarde hou ik voor t gemak de woz waarde aan van dit jaar 230.000 … zo reken ik mezelf niet rijk want we hebben geen plannen om te verhuizen.. wonen hier net 2,5 jaar en zijn nog erg blij met ons huis 😀
Ander voordeel dat je met je “overwaarde” kan doen is je rentevoet naar beneden brengen. Laat je huis opnieuw taxeren, stap naar de bank, en betaal (sneller) minder rente!
Wij hebben nog nooit een woning verkocht dus nog nooit overwaarde gerealiseerd. Op dit moment is onze woning meer waard dan we betaald hebben. Wij rekenen in onze nettowaardeberekening met het bedrag wat we betaald hebben, dit stellen we niet naar boven bij. Mochten de prijzen ooit dalen gaan we het voorzichtigheidshalve wel omlaag bijstellen.
Of je koopt er een huis van in het buitenland 🙂
Nog beter 😉 Dan heb je – neem ik aan – hier helemaal niets mee te maken, omdat je toch geen HRA krijgt? (Of zelfs helemaal geen hypotheek hebt 😉 )
Waar je ook rekening mee moet houden bij extra aflossen is dat als je -misschien op latere leeftijd- een huis verkoopt en daarna een goedkoper huis koopt er misschien niet veel hypotheekrenteaftrek overblijft. De overwaarde gaat ook van de nieuwe lagere koopsom af qua hypotheekrenteaftrek
https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/bldcontentnl/belastingdienst/prive/woning/eigen_woning/u_verkoopt_een_woning/bijleenregeling/wanneer_geldt_de_bijleenregeling/u_koopt_een_woning_die_goedkoper_is_dan_uw_oude_woning
Als je de overwaarde dan ook echt in je nieuwe huis stopt kan het zomaar zijn dat je in een nieuwe hyptotheekvrije woning zit, maar erg weinig liquiditeiten als reserve op de bank hebt staan.
Dus vele factoren wegen al met al mee. En hypotheekvrij wonen met lage lasten is ook erg lekker natuurlijk.
Dan is het makkelijk sparen niet waar? Ik denk altijd maar zo dat de rente die niet hoeft te betalen meer waard is dan hypotheekrenteaftrek. Daar komt nog eens bij dat de hypotheekrenteaftrek ook nog eens aan het versoberen is.
Wat mensen ook vergeten is dat je, als je je huis verkoopt en stel dát je dan die overwaarde daadwerkelijk realiseert, je óók nog even een nieuw huis moet kopen.
En zowel het verkopen en het kopen van je huis kost geld. Dat moet je dan wèl nog effe betalen…. van die overwaarde, bijvoorbeeld…..
Klopt! En hoewel je natuurlijk veel zelf kunt doen, hik je dan toch vaak snel even tegen een paar duizend euro aan. Ik wist het bij mijn verkoop wel, maar uiteindelijk valt het toch even tegen als je dan de hele afrekening ziet…
Wat lekker dat je dat op je rekening hebt staan! Ons huis heeft op dit moment ook overwaarde. Wel erg fijn, omdat er binnenkort toch echt verhuisd gaat worden. Binnenkort eerst even bij de bank langs om te kijken hoeveel hypotheek we nu kunnen krijgen en wat voor huizen we daarvoor kunnen krijgen en dan is het doeidoei vervelende buren en drukke omgeving!
Lekker op zoek naar een rustige omgeving! Nu al zoveel zin in!
Ontsladebaas.nl heeft hier recent ook meerdere blogs over geschreven, hij gaat juist overwaarde verzilveren om te investeren. Precies het tegenovergestelde wat in deze blog, en hoe ik er zelf over denk, staat.
Daar ga ik dan eens even lezen, bedankt voor de tip! Ik ben heel benieuwd wat hij voor reden heeft om zulke risico’s te nemen!
Omdat je financiering relatief goedkoop uit eigen huis te halen valt ten opzichte van een beleggingshypotheek. Op zich slim, maar je loopt idd een risico.
Nee, nog nooit. Ik ben het met je eens dat je er alleen wat aan hebt als je je huis ook echt verkoopt. En omdat andere huizen ook duurder zijn, heb je er uiteindelijk niet eens zoveel aan lijkt me.
Voor mij werken de theorieen van “3 jaar huren” niet. Als je een forse overwaarde hebt (bv >2 ton) dan betaal je 3 jaar lang flink vermogensrendementsheffing en een hoge huur. Nee, ik begrijp nu heel goed dat veel huizenverkoop ook veel vraag oplevert. Mensen willen dan gewoon weer iets kopen, omdat de rente nu extreem laag is en in NL geld alleen nog fiscaal vriendelijk in de eigen woning geparkeerd kan worden. Dat laatste gaat veranderen. De politiek zoekt (wellicht terecht , m.i.) het geld en dat is over 30 jaar bij iedereen voorhanden in het eigen huis omdat iedereen nu af moet lossen. Juist dat is voor mij reden om te denken dat helemaal aflossen van een hypotheek wellicht niet zo verstandig is (als de rente laag is en je onder het overgangsrecht valt…)
Ik denk dat deze vlieger niet opgaat! De hypotheekkosten zijn meestal een stuk hoger dan de belasting die je op een afbetaald huis gaat betalen.
Ook omdat de HRA steeds verder wordt verlaagt, nu voor de hoogste aftrek, wordt het in 5 jaar afgebouwd naar 37% en let maar op, daarna gaan ze de laagtste aftrek ook afbouwen naar 0.
En als je nu al op leeftijd bent ,en de overwaarde lekker aan je zelf en je kinderen nu verdeeld,
betalen we nu per maand wel n bedrag aan de overwaarde hypotheek.dat trekken we er gewoon van af
Oké maar nu iets leuk meedoen want over nog geen 10 jaar gewoon dood hè. En dat is een feit