Extra aflossen op je hypotheek: voor de één is het een no brainer, de ander heeft er nog nooit over nagedacht. Tot 2010 viel ik in die tweede categorie. Een hypotheek los je gewoon in 30 jaar af, dus waarom extra aflossen? Omdat je daarmee je maandlasten naar beneden krijgt en veel minder afhankelijk bent van een bank. Of van een baan. Toen ik me dat realiseerde, ben ik wél extra gaan aflossen op mijn hypotheek. Ruim 70.000 euro in ongeveer 3 jaar, om precies te zijn. Overweeg jij om extra af te lossen op je hypotheek? In dit artikel zet ik de voor- en nadelen op een rijtje.
In dit artikel:
Extra aflossen op de hypotheek levert je geld op
Je kunt flink geld besparen door extra af te lossen op je hypotheek. Door af te lossen, kunnen je maandlasten direct naar beneden worden gebracht. Je betaalt immers af aan een lening, waardoor je op het afbetaalde bedrag geen rente meer hoeft te betalen. Dat kan best aantikken, zeker als je nog een hogere rente hebt. Toen ik begon met aflossen, betaalde ik nog 6 procent rente op een bedrag van ruim 400.000 euro.
Dankzij het aflossen, gecombineerd met een nieuwe rentevaste periode en gedeeltelijk oversluiten, wist ik mijn maandelijkse hypotheeklasten van ruim 2.400 euro te verlagen naar minder dan 1.600 euro. Dat bleek ontzettend fijn te zijn toen de lasten door een relatiebreuk volledig op mijn schouders kwamen én mijn inkomen vanwege de crisis flink afnam.
Over het bedrag dat je aflost, hoef je nooit meer rente te betalen. Gedurende de volledige looptijd van de hypotheek. Stel je voor dat je door je aflossingen 50 euro per maand kunt besparen. Als je hypotheek dan nog 23 jaar loopt, bespaar je dus in feite 50 euro x 12 maanden x 23 jaar = 13.800 euro aan rente.
Aflossen op je hypotheek bespaart belasting
Als je meer dan 57.000 euro (2023, of het dubbele als fiscaal partners) aan spaargeld hebt, dan kan extra aflossen op je hypotheek je belastingvoordeel opleveren. Wanneer het bedrag dat je aan spaargeld hebt boven de vrijstelling uitkomt, moet je daarover namelijk vermogensrendementsheffing betalen. Met de lage spaarrente is dat tegenwoordig vaak meer dan dat je krijgt.
Door je geld in je hypotheek te steken, in plaats van op de spaarrekening te zetten, kun je dat voorkomen.
Aflossen bespaart je rente
Niet alleen in de zin van dat je over het afgeloste bedrag geen hypotheekrente meer hoeft te betalen, maar ook omdat het ervoor kan zorgen dat je in een lagere risicoklasse komt. Veel banken rekenen een rente-opslag bij een hypotheek die hoger is dan 50 tot 70 procent van de woningwaarde. Als je ervoor zorgt dat je hypotheek onder die grens komt, dan kan die opslag er weer vanaf, of omlaag.
Check even of dit voor jouw geldverstrekker ook geldt en met welk rentepercentage je dan rekening moet houden.
Aflossen kan je helpen aan zorgtoeslag
Als je inkomen niet hoger is dan 38.520 euro per jaar (2023, alleenstaand, of 48.224 euro voor een stel), dan heb je recht op zorgtoeslag. Mits je niet meer dan 127.582 euro (of 161.329 euro voor fiscale partners) aan spaargeld hebt. Heb je dat wel, dan kun je een deel van dat geld gebruiken om extra af te lossen, zodat je alsnog in aanmerking komt voor die zorgtoeslag.
Je eigen woning telt in dit geval namelijk niet mee bij je vermogen, maar je contante geld wél.
Aflossen scheelt stress
Weet je nog dat er jaren terug zoveel woningen ‘onder water’ stonden? Dat de hypotheken op de woningen veel hoger waren dan de waarde van die huizen? Dat heeft heel wat mensen slapeloze nachten opgeleverd. Door af te lossen, verbeter je de verhouding tussen woningwaarde en schuld, waardoor je niet direct in de stress hoeft te schieten als de woningmarkt dipt en jij verhuisplannen had.
Aflossen zet je geld vast in stenen
Een belangrijk nadeel van extra aflossen op de hypotheek is dat je hiermee je geld vastzet in stenen. Je kunt het er niet zomaar weer uithalen, tenzij je natuurlijk van plan bent om je huis te verkopen. Denk daar niet te licht over; dat is in deze tijd misschien vrij makkelijk, maar een paar jaar geleden lag dat weer heel anders.
Het beste kun je dus alleen aflossen met geld dat je écht over hebt. Niet met je extra spaarpotje dat je in ieder geval de komende maanden niet nodig hebt, maar later misschien weer wel.
Aflossen ‘kost’ je hypotheekrenteaftrek
Als je aflost, dan betaal je minder hypotheekrente en krijg je dus ook minder hypotheekrenteaftrek. Je kunt dit zien als een nadeel. Zelf zie ik het als een hele sigaar (de rente) die ik inlever en een halve (de aftrek) die ik terugkrijg. Dan houd ik liever die hele sigaar in mijn zak. De spreekwoordelijke sigaar dan, in het dagelijks leven blijf ik ver uit de buurt van rookgerei.
Tegelijkertijd is het wel goed om te weten dat je belastbare inkomen hoger kan uitpakken, omdat deze aftrekpost lager wordt. Het is goed om op te letten dat je hierdoor niet in een hogere schijf valt.
Extra aflossen op de hypotheek kost je toeslagen
Dat je belastbare inkomen hoger wordt (of eigenlijk: met minder naar beneden gaat), kan er ook voor zorgen dat je minder aan toeslagen krijgt. Het is goed om dit in de gaten te houden en eventuele wijzigingen tijdig door te geven aan de Belastingdienst. Zo voorkom je dat je aan het einde van het jaar geld moet terugbetalen.
Je kunt te maken krijgen met de bijleenregeling
Daarnaast kun je bij de verkoop van je huis – en de aankoop van een nieuw huis – te maken krijgen met de bijleenregeling. Dat wil zeggen dat je over het bedrag dat je aan overwaarde realiseert geen hypotheekrenteaftrek meer krijgt. Als je er dan niet op achteruit wilt gaan, steek je dat bedrag dus weer in je nieuwe woning. Kort gezegd: eenmaal ‘vast’ in stenen, krijg je het er niet gemakkelijk weer uit.
Houd er rekening mee dat de overwaarde niet gelijk staat aan het verschil tussen jouw koop- en verkoopprijs. De overwaarde is het verschil tussen je verkoopprijs en de hoogte van de hypotheek op dat moment. Door extra af te lossen, vergroot je dat verschil en dús je overwaarde.
Aflossen op je hypotheek kan niet onbeperkt
Houd rekening met de regels van je geldverstrekker. Soms mag je bijvoorbeeld maximaal 10 procent van de hoofdsom per jaar aflossen. Los je meer af, dan krijg je te maken met boeterente.
Aflossen brengt ‘opportunity cost’ met zich mee
De hypotheekrente is momenteel niet zo heel hoog. Hierdoor kan het zijn dat de besparing die je realiseert ook beperkt is. Je kunt er ook voor kiezen om je spaargeld niet in aflossingen te steken, maar bijvoorbeeld te beleggen. Dat brengt risico’s met zich mee, maar op de lange termijn kan het rendement wel hoger zijn.
Het ‘mislopen’ van dit soort mogelijkheden wordt ook wel ‘opportunity cost’ genoemd; de kosten van het missen van een kans.
Je ziet: extra aflossen op de hypotheek heeft voor- en nadelen. Waar gaat jouw voorkeur naar uit?
Disclaimer: Ik ben geen beleggingsexpert. Ik ben gewoon iemand die informatie, ervaring en gezond verstand met elkaar combineert, daarnaar handelt én erover schrijft, in de hoop dat iemand anders er ook iets aan heeft. Voor meer informatie over waar ik beleg en waarom, kun je terecht op mijn pagina met Favorieten. Let op: beleggen gaat gepaard met risico’s. Je kunt je inleg (deels) verliezen.
Wil je dit artikel later (nog een keer) lezen? Bewaar ‘m dan op Pinterest:
Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!
Minder hypotheekrenteaftrek is inderdaad een sigaar uit eigen doos. Je betaalt uiteindelijk nog altijd rente en met de lage rentestanden van tegenwoordig is voor de meeste de hoogte van de teruggave sowieso al erg laag. Of aflossen de meest verstandige en rendabele keuze is, is per situatie verschillend. Dit uitrekenen is dan ook altijd verstandig. Echter is het voor velen een prettige en veiligere investering, en zorgen de uiteindelijke lage vaste lasten ook voor meer mogelijkheden en vrijheid.
Ik denk dat er ook een soort gevoel van vrijheid met aflossen komt. Je hebt dan vrijheid van een schuldeiser. Als er iets dramatisch gebeurt met inkomen ben je iig niet dakloos.
Ik ben in 2013 begonnen met 10% extra aflossen per jaar, en ben nu bijna hypotheek vrij. Nog twee jaar te gaan en dan is het hopelijk zo ver. Ik heb geen verhuisplannen, ben wel aan het investeren in mijn woning.
Handig overzicht, al kende ik de meeste voor- en nadelen wel al. Dat opletten of je niet in een hogere belastingschijf komt is wel een goede, al blijkt dat ik mijlenver verwijderd ben van de schijf 4-grens, haha. En schijf 2 en 3 hebben dus hetzelfde tarief.
Ik vind het vooral heel fijn om mijn maandlasten omlaag te brengen en zo meer vrijheid te krijgen hoe ik mijn leven wil inrichten.
Kun je uitleggen hoe dat zit met aflossen en in een hogere belastingschijf vallen? Hoe reken je dit precies uit?
Je mag de hypotheekrente die je betaalt aftrekken van je belastbare inkomen. Stel je voor dat je 70.000 euro verdient en 10.000 euro hypotheekrente betaalt. Met jouw 70.000 euro zou je gedeeltelijk in de hoogste schijf van 51,75 procent terechtkomen. Maar: je mag die 10.000 euro van je belastbare inkomen aftrekken, waardoor je belastbare inkomen daalt naar 60.000 euro. Hiermee kom je niet verder dan de (top van de) tweede schijf. De belastingdruk is dus wat lager als je veel kunt aftrekken.
Wanneer je hypotheekvrij bent, heb je dus geen hypotheekrente om af te trekken en zou je ook een deel moeten afrekenen in schaal 4 (51,75 procent). Aan de andere kant houd je dan ook die 10.000 euro uit dit voorbeeld in je zak.
Ter vergelijking: je zou 70.000-68.507 = 1493 euro in die hoogste schaal zitten, waarvan je dus een kleine 775 euro zou moeten afdragen in de hoogste schaal. De overige 8507 (10.000-1493 euro) valt onder 38,1 procent = ongeveer 3242 euro. Je betaalt dus in totaal dik 4000 euro meer aan belasting, maar dat betekent ten opzichte van de rente alsnog een voordeel van 6000 euro.
Als je dit voor jezelf wilt uitrekenen, moet je weten hoeveel je in totaal verdient (bruto) en wat je in totaal in diezelfde periode aan hypotheekrente betaalt. Dan kun je bekijken óf er voor jou verschil is in de schalen (momenteel zijn schaal 2 en 3 bv even hoog qua percentage, vandaar dat ik voor het verschil nu even een extra hoog inkomen heb gepakt) en wanneer je minder betaalt.
Toch naar aflossen, ondanks de nadelen. Gewoon vanwege de gemoedsrust en het idee om minder schulden te hebben.
Ik hoor zo vaak om me heen: Je bent een dief van je eigen portemonnee als je niet volledig profiteert van de hypotheekrente-aftrek. Deze gedachte is erg verankerd, maar klopt gewoon écht niet: Ik ga mijn kinderen toch ook niet naar de BSO doen zodat ik ook tegemoetkoming van de belasting krijg? Het is gewoon een kromme gedachte. Je hebt eerst zelf een x-bedrag betaald en je krijgt een y-bedrag terug. Het is niet zo dat Y groter is dan X 😉
Hoe kleiner je hypotheek, hoe beter. En hypotheekvrij is écht helemaal top!
Mooi stuk Adine.
Dank je!!
En inderdaad: het is enorm verankerd, maar onterecht. Je maakt jezelf ontzettend afhankelijk van een regeling die wordt afgebouwd én van een inkomen. Want je krijgt natuurlijk alleen belastingaftrek als je óók (inkomsten-)belasting betaalt!
Als ik op dit moment helemaal vrije keuze zou hebben (klaar zijn met verbouwen en geen lening hebben bedoel ik dan) zou ik deels de hypotheek extra aflossen zodat de maandlasten blijven zakken en deels beleggen. Beetje van 2 walletjes eten!
Wij gaan voor volledig extra aflossen!! Vanaf volgend jaar willen we een x bedrag per maand aan de kant zetten. Dan kijken we in december of we extra kosten hebben gehad waardoor onze buffer gezakt is, of dat we het af kunnen storten in de hypotheek! Wij hebben een rentevast periode van 20 jaar afgesloten, volgend jaar duurt het nog 17 jaar, wanneer wij ieder jaar 3000 euro extra aflossen zijn we na 20 jaar hypotheekvrij! En dat lijkt ons wel wat….geen hoge maandlasten wanneer mijn partner al pensioen geniet….En wellicht dat ik dan nog een dag minder kan gaan werken…Heerlijk lijkt me dat!
Een mooi en compleet overzicht van de voor-en nadelen van aflossen!
Los van alle plussen en minnen blijft het een afweging tussen gemoedsrust en rendement. Aflossen bespaart je 2-4% rente, terwijl beleggen je ongeveer 7% rendement oplevert. Rekenkundig is het overduidelijk waar je geld naartoe moet. Het is de vraag of je ’s nachts wakker gaat liggen tijdens de volgende dip van de beurs.
Geld uitgeven is duurder dan geen geld uitgeven. Geleend geld hebben is duurder dan eigen geld hebben. Het voorbeeld hierboven van Linda vind ik erg goed!
Ik heb mijn hypotheek afgelost en ben onlangs voorzichtig begonnen met beleggen. En dat mijn spaargeld nu even niets oplevert is jammer, maar ik hoef niet meer iedere maand af te lossen en kan nu rustig bedenken of ik misschien minder ga werken. Iedereen maakt natuurlijk een andere rekensom en/of een andere overweging, voor mij is dit heel fijn!
Ik heb zelf recent een flink bedrag extra gelost, omdat ik hierdoor in een lagere risico klasse val en mijn rente met 0,1% verlaagd is. Dit scheelt honderden euro’s per jaar. Geld dat ik weer kan beleggen.
Uiteindelijk geloof ik in én én én: en aflossen, en sparen, en beleggen. Persoonlijk vind ik het erg fijn om mijn maandlasten elke maand te zien dalen, dat slaapt gewoon erg lekker 😉
Goed artikel overigens, sommige aspecten was ik niet van op de hoogte, zoals alle regels rondom toeslagen.
Ik ben gestopt met aflossen. De stijgende WOZ en wet Hillen maakt het compleet oninteressant. Daarnaast wil je tegen de tijd dat je hebt afgelost graag je huis opeten. Ik begrijp wat de banken willen, maar met de huidige lage rente niet interessant voor huiseigenaren.
Wij lossen ook af op de hypotheek waar kan. Ook hebben we de hypotheek opnieuw afgesloten tegen een lagere rente. Zelfs met boete waren we onder de streep zoveel voordeliger uit. Het helpt echt om je kosten te verlagen wanneer je je daarin te verdiept. Bedankt voor het fijne artikel, het maakt je weer even bewust. Zeker nu alles duurder wordt.