Hypotheek zonder aftrek levert soms meer op

Hypotheek zonder aftrek levert soms meer op

Ooit schreef ik hier wel eens een artikel over wat ik zou doen als de hypotheekrenteaftrek eraf zou gaan. Dat was niet heel positief; die aftrek was op dat moment hard nodig én zo’n beetje het enige belastingvoordeel dat ik kreeg. Geen zorgtoeslag, geen huurtoeslag, geen kindgerelateerde budgetten of toeslagen. Maar er zijn situaties waarin je er beter vrijwillig voor kunt kiezen om die hypotheekrenteaftrek te laten zitten. Zeker nu de rente lager staat, ben je met een hypotheek zonder aftrek soms voordeliger uit.

Box 1 en 3

De eigenwoningschuld – grofweg de aankoopsom van de woning, de aankoopkosten en de hypotheek, minus de eigenwoningreserve – valt normaal gesproken in box 1. Die mag je aftrekken. Dat betekent niet dat je er niets over hoeft te betalen. Het betekent dat je het aan rente betaalde bedrag mag aftrekken van je belastbare inkomen en dat je daardoor minder belasting betaalt. Des te minder rente je betaalt, des te kleiner dit voordeel is.

Ons stelsel kent ook een box 3. Via die box wordt je vermogen belast. Dat kan gaan om het spaargeld dat daadwerkelijk op je rekening staat, maar ook om onroerende zaken. Je eigen woning telt hier niet voor mee. Op al deze dingen betaal je uiteindelijk vermogensrendementsheffing.

Lees ook: Hypotheektermen uitgelegd: wat is eigenwoningforfait?

Hypotheek in box 3

Niet elke hypotheekrente is aftrekbaar. Als je nu een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluit, is de rente daarop bijvoorbeeld niet aftrekbaar. Die hypotheek valt dan in box 3, in plaats van box 1. En dat kan een verrassend voordeel met zich meebrengen. Hierdoor mag je deze hypotheek namelijk verrekenen met je vermogen en daardoor betaal je minder vermogensrendementsheffing.

Voor wie is een hypotheek zonder aftrek interessant?

Natuurlijk moet je wel vermogen hebben, om dit interessant te maken. Je kunt namelijk geen negatief vermogen aftrekken. Het is dus niet zo dat je geld terug krijgt, als je wél een hypotheek in box 3 hebt, maar verder geen rooie cent in spaargeld, onroerend goed of beleggingen.

De meest optimale combinatie hiervoor is dat je veel belast vermogen hebt én een lage hypotheekrente van ongeveer 2%. Dan is een hypotheek zonder aftrek al snel gunstiger dan een hypotheek mét aftrek.

Ook is dit aantrekkelijk voor als je veel vermogen hebt, gecombineerd met een stevige overwaarde op je woning, waardoor je in feite bijvoorbeeld maar de helft van de WOZ-waarde leent. En als je een erfenis hebt gehad die je niet gebruikt voor de hypotheek, waardoor je veel vermogen hebt én een (beneden) modaal inkomen, dan kan dit óók heel gunstig zijn. Bij de hypotheekrenteaftrek wordt namelijk gekeken naar je inkomen. Als je een lager inkomen hebt, dan betaal je procentueel gezien minder belasting. Dat betekent echter ook dat je aftrek lager is. De belasting in box 3 is afhankelijk van hoeveel vermogen je hebt.

Let wel even hierop:

Let er wel even op dat je ook over de lange termijn kijkt. Heb jij bijvoorbeeld een hele lage rente 5 jaar vastgezet op 1,5%, maar denk je binnen die 5 jaar nog niets afgelost te hebben? Dan moet je er rekening mee houden dat je na die 5 jaar wel eens met een hogere rente te maken kan krijgen. Die wil je natuurlijk véél liever in box 1 hebben, zodat je kunt profiteren van een renteaftrek die hoger is dan de belasting op je vermogen.

Je lening in box 3

Maar: wat als je nu die lening in box 3 wilt krijgen, hoe pak je dat dan aan? Als je je eerste huis na 2012 hebt gekocht, dan zorgt de keuze voor een aflossingsvrije hypotheek automatisch voor een lening in box 3. Let er wel op dat veel geldverstrekkers nog maar maximaal de helft aan aflossingsvrij willen financieren. Je zou hiervoor dus eigenlijk de helft moeten lenen en de helft contant moeten bijleggen. En dan moet het hele sommetje dus nóg gunstig uitpakken. Anders schiet je er alsnog weinig mee op. Ook kun je een deel aflossingsvrij via een bank regelen en de andere helft aflossingsvrij lenen bij bijvoorbeeld een familiebank.

Als je je eerste huis in of voor 2012 gekocht hebt, ligt het iets anders. Die zijn wat moeilijker volledig in box 3 te krijgen. Ook hiervoor geldt weer dat je zoveel mogelijk moet proberen over te zetten naar aflossingsvrij.

Hoewel ik mijn eerste huis in 2007 kocht, kan ik tóch gebruik maken van de regels van na 2012. Ik heb namelijk mijn huis in 2016 verkocht en na die leveringsdatum is al 2x een nieuw jaar gestart; 2017 en 2018. Voor mij komt het nu toevallig zo uit, maar ruim een jaar geen (eigen) koophuis hebben is misschien niet voor iedereen een optie. Eventueel kun je het echter ook gedurende die periode verhuren; als je er zelf niet woont, dan geldt dit ook.

Nog meer aandachtspunten

Dit kan heel voordelig zijn, maar je doet er dus wel goed aan om alles door te laten rekenen én heel goed vooruit te kijken. En wat ook belangrijk is; die hypotheek moet uiteindelijk wél gewoon afgelost worden. Als je een mooi vermogen hebt vergaard door een erfenis te krijgen, maar je bent zelf niet zo’n spaarder, dan is het misschien verstandig om jezelf niet bloot te stellen aan het risico van een aflossingsvrije hypotheek.

Daarnaast wijzigen de regels voor de eigen woning ook regelmatig. In het afgelopen jaar is de vermogensrendementsheffing bijvoorbeeld al aangepast, waardoor je hogere vrijstellingen hebt (samen tot 60.000 euro, terwijl dit jarenlang ongeveer 42.000 euro was) en lagere tarieven betaalt over het resterende vermogen. Ook dit werkt weer in schijven, terwijl dat voorheen niet zo was.

Ook wordt de aftrek volgens Wet Hillen steeds verder aangepast, waardoor het minder aantrekkelijk wordt om je hypotheek in box 3 te hebben.

Lees ook: Hypotheektermen uitgelegd: Wet Hillen

Aflossen

Je kunt natuurlijk óók altijd nog gewoon aflossen. Dan gaat je schuld naar beneden, je vermogen daalt én je betaalt minder rente. Dit is vooral gunstig als je vermogen op de langere termijn een lager rendement biedt dan dat je betaalt op de hypotheek. Heb je bijvoorbeeld nu 50.000 euro op je bankrekening staan en betaal je 1,5% hypotheekrente, dan kun je misschien maar beter aflossen. Heb je nu die 50.000 euro in beleggingen, onroerend goed of in andere investeringen die renderen, dan is de kans groot dat je er nu meer rendement op zou behalen dan wanneer je je hypotheek tegen 1,5% zou aflossen. Die verhouding verandert natuurlijk weer op het moment dat je 6% hypotheekrente betaalt.

Lees ook: 5 redenen om NU te beginnen met aflossen

Heb jij momenteel nog ‘volledige’ renteaftrek, of heb je gekozen voor een andere constructie?

Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Google+!

Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!


Crowdfunding: een jaar later
#FreedomFriday: 100% ondernemen


Adine @ LekkerLevenMetMinder

Nadat ik in 2010 'wakker' werd met een hypotheek van ruim 400.000 euro, tegen 6% rente, gooide ik het roer om. Ik loste in razend tempo zo'n 70.000 euro af, minimaliseerde stevig én ging bewust kleiner wonen. Op Lekker Leven Met Minder deel ik mijn verhaal en schrijf ik over consuminderen, hypotheken, aflossen, sparen, besparen en zuinig leven, maar ook over financiële vrijheid, rust en mijn zoektocht naar het 'perfecte leven'.

3 Comments
  1. Volgens mij is het zo dat het onderpand automatisch mee verhuisd naar box van de lening.

    Dus als jij je lening in box 3 wil dan gaat het huis (En dus eventuele overwaarde) ook mee naar box 3. Volgens mij is het dan helemaal zo interessant niet.

    1. Nee, zelfs als de hele hypotheek in box 3 terecht komt, blijft de waarde van de woning in box 1. Dat is wel even iets om op te letten; je moet dus NIET de waarde van de woning opgeven in box 3. Dit gaat overigens alleen op als het je hoofdverblijf is. Voor een tweede woning geldt wél dat de waarde daarvan in box 3 valt. Hier kun je daar wat meer over lezen: Belastingdienst.

  2. ik lees daar nog steeds niet dat je die 2 uit elkaar mag trekken. Alleen dat je geen gebruik mag maken van de voordelen als je niet aan de voorwaarden voldoet. Elders lees ik zelfs dat het praktisch onmogelijk is. Bij box 3 staat dat hier niet de schuld voor de eigen woning behoort, alleen 2e woningen. Wel is het zou dat een wanneer je een eventuele overwaarde cashed & dus opnieuw financiert dat dit werk in box 3 valt (samen met de overwaarde die inmiddels op je rekening staat) Maar goed, ik verwacht toch niet zo gauw in die situatie te komen ;).

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

336x280

Lekker Leven Met Minder

De gids voor geluk, vrijheid en rijkdom.

VOLG ONS OP