Kun je als starter beter kopen of huren?

Kun je als starter beter een huis kopen of huren

Wie als starter de woningmarkt wil betreden, heeft momenteel niet al te veel keuzes. Veel woningen zijn duur en de eisen die aan nieuwe hypotheken worden gesteld, worden steeds strenger. Maar wat als je wél de keuze hebt tussen kopen of huren. Iedereen heeft er wel een mening over, maar wat is nu eigenlijk beter voor starters?

Waarom zou je als starter kopen?

Een huis kopen heeft verschillende voordelen. Een van de belangrijkste voordelen is dat je vermogen opbouwt in stenen. Tegenwoordig ben je – als je hypotheekrenteaftrek wilt genieten – verplicht om af te lossen op je hypotheek. Hierdoor spaar je elke maand een stukje huis bij elkaar. Je hebt hier niet dezelfde motivatie voor nodig als bij sparen; je moet. Als je niet betaalt, weet de geldverstrekker je te vinden.

Als de huizenmarkt stevig opwarmt, zoals nu het geval is, zou je ook wel eens meer voor je woning kunnen krijgen dan je betaald hebt. Verkoop je op zo’n moment, dan kun je een mooie overwaarde realiseren. En het leuke is: daar hoef je helemaal niets voor te doen.

Kun je niet profiteren van stijgende huizenprijzen, dan zijn er andere manieren om voor overwaarde te zorgen. Je kunt extra investeringen doen, je huis duurzamer maken, die nieuwe keuken of badkamer installeren voor meer comfort, zonnepanelen op je dak zetten om energie op te wekken

Nu de rente historisch laag staat, is het geld lenen voor zo’n woning relatief goedkoop. Helaas is de huizenmarkt momenteel wél redelijk oververhit en betaal je soms ronduit belachelijke bedragen voor een huis. Aan de andere kant is – als je alleen naar de maandlasten kijkt – kopen relatief goedkoper dan huren, zeker in de private sector.

Tot slot: door (extra) af te lossen heb je in feite zelf in de hand wat je per maand betaalt. Met extra aflossingen kun je je maandlasten aanzienlijk verlagen en zelfs terugbrengen tot 0.

Ook leuk en (soms) voordelig: een Tiny House

Waarom zou je als starter huren?

Voor huren in plaats van kopen is ook wat te zeggen, zeker als je starter bent. Huren geeft je vrijheid; je hoeft niet bang te zijn dat je je woning niet kunt verkopen omdat de markt wat slechter is. Bovendien kun je makkelijker verhuizen voor een baan, als dat nodig is. En je kunt ook makkelijker verhuizen als een omgeving je toch eigenlijk niet zo erg aan staat.

Als huurder heb je geen hypotheek nodig. Voor een starter kan dat een pluspunt zijn. Zeker als je een zelfstandige starter bent. De banken zijn over het algemeen niet erg happig op het verstrekken van hypotheken aan mensen die net aan het werk zijn.

Waar je voor een hypotheek een behoorlijk bedrag moet neertellen, kost huren in principe niets. Nou ja, naast de huur dan. En je moet waarschijnlijk een maand of twee borg voorschieten. Dat geld hoor je echter weer terug te krijgen als je je als nette huurder gedraagt.

Een kapotte kraan? Een kapotte dakpan? Een cv-ketel die het na 14 jaar begeeft? Ook dat zijn allemaal kosten waar je als huurder niet voor opdraait. Je klopt aan bij je huisbaas en die zal dat moeten oplossen.

Een ander belangrijk voordeel van huren is dat je veel flexibeler bent. Je zegt je huur op en bent – na het verstrijken van de opzegtermijn – vrij om te gaan en staan waar je wilt. Als je een huis moet verkopen, kost dit vaak tijd én geld.

Kopen of huren: wat is beter voor een starter?

Als je als starter op zoek gaat naar een huis, loop je al snel tegen de vraag van huren of kopen aan. En er is niet één antwoord dat voor iedereen past.

Ben jij starter en twijfel je tussen huren of kopen, dan is het goed om jezelf een aantal vragen te stellen:

  • Woon je alleen en verwacht je daar op niet al te lange termijn verandering in?
  • Staan dingen als een wereldreis, baanverandering of een sabbatical nog op je bucketlist?
  • Kun je momenteel geen hypotheek krijgen voor het soort woning dat je wilt?

Dat kunnen allemaal redenen zijn om als starter eerder te huren dan te kopen. Dan ben je flexibeler, kun je gemakkelijk verhuizen en lever je niet in op je wensenpakket.

  • Ben je toe aan een wat meer permanentere vorm van settelen?
  • Wil je een plek die echt helemaal van jou is?
  • Verwacht je in de komende 7 jaar niet te verhuizen?
  • Wil je invloed blijven uitoefenen op je maandlasten?
  • Vind je elke maand huur betalen ‘weggegooid geld’?
  • En kun je een hypotheek krijgen?

Dan is kopen voor jou misschien een betere optie. Je begint dan met het opbouwen van vermogen in je huis. Hier kom je minder makkelijk aan dan wanneer het op je bankrekening staat.

Lees ook: Hoe voer je een goed hypotheekgesprek?

Een les voor de bevooroordeelde ‘arme’ koper

Persoonlijk voel ik meer voor kopen. Net als een kleine meerderheid van de Nederlanders. Ik vind het fijn om vermogen op te bouwen en ik houd ervan als mijn lasten niet omhoog gaan omdat mijn huurbaas dat wil. Het enige moment waarop ik zelf gehuurd heb, was toen ik als student een aantal maanden in een anti-kraakwoning in Groningen woonde.

Maar heeft het kopen van een huis me nu het gewenste vermogen opgeleverd? Eigenlijk helemaal niet. Sterker nog; ik heb in de afgelopen twaalf jaar in vier verschillende huizen gewoond. Twee daarvan stonden ook daadwerkelijk op mijn naam. En op die twee huizen ben ik alleen maar geld kwijtgeraakt. In het eerste huis woonde ik te kort om de verbouwingskosten – de oplevering was casco – eruit te halen. Het tweede huis verbouwde ik en verkocht ik vervolgens – ver – onder de aankoopprijs.

Als ik al die tijd gehuurd had, was ik waarschijnlijk beter af geweest.

Dan had ik weliswaar zo’n 12 jaar huur betaald, maar die huur was ongetwijfeld een stuk lager geweest dan mijn gemiddelde hypotheeklasten in diezelfde periode. Bovendien zou ik dan al het geld dat ik nu in de verbouwing heb gestoken, gewoon nog in mijn zak hebben. In theorie dan. In de praktijk had ik waarschijnlijk door onwetendheid wel wat last gekregen van lifestyle-inflatie.

Met de kennis van nu zeg ik: als starter had ik de eerste paar jaar beter kunnen huren dan kopen. Of gewoon wat langer blijven wonen in een fatsoenlijke, niet al te grote koopwoning. Dat had ook behoorlijk gescheeld! Nu zou ik het niet meer doen; nu heb ik m’n plek wel aardig gevonden en vind ik het vooral belangrijk om die maandlasten naar beneden te brengen.

Wat zou jij een starter van nu adviseren: een huis kopen of eerst blijven huren? En wat zijn jouw eigen ervaringen?

Volg LekkerLevenMetMinder nu ook op Pinterest, Facebook en Google+!

Deze post kan affiliate-links bevatten. Dit betekent dat ik een commissie krijg als je iets via deze links koopt. Uiteraard kost dit jou niets extra's (soms is het zelfs voordeliger!) en kun je erop rekenen dat ik alleen links opneem van websites of producten waar ik zelf 100% achter sta. Gebruik je deze links voor je overstap, aanmelding of aankoop? Dank je! Je helpt mij dan weer om nóg meer mooie content te kunnen maken!


No Spend November 2018
#FreedomFriday: Mr. Money Mustache


Adine @ LekkerLevenMetMinder
Adine @ LekkerLevenMetMinder

Nadat ik in 2010 'wakker' werd met een hypotheek van ruim 400.000 euro, tegen 6% rente, gooide ik het roer om. Ik loste in razend tempo zo'n 70.000 euro af, minimaliseerde stevig én ging bewust kleiner wonen. Op Lekker Leven Met Minder deel ik mijn verhaal en schrijf ik over consuminderen, hypotheken, aflossen, sparen, besparen en zuinig leven, maar ook over financiële vrijheid, rust en mijn zoektocht naar een rijk en tevreden leven.

29 Comments
  1. Ik vraag me altijd af, wanneer mensen het hebben over die oververhitte woningmarkt, of dat wel ècht zo is. Zonder dat ik me er echt in verdiept heb, waag ik dat namelijk te betwijfelen. Veel woningen hebben nog steeds een lagere waarde dan in 2007-2008.

    Dat de huizenprijs in Amsterdam en nog een paar grote steden onvoorstelbaar bizar gestegen is, betwijfel ik niet hoor. Maar ik persoonlijk, bijvoorbeeld, heb mijn huis voor maar iets meer dan de verkoopprijs van 2006, verkocht, dit jaar.

    Dus jouw verhaal is van toepassing voor starters in de Randstad. Het advies voor alle andere mensen zou zijn om die prijsontwikkeling eerst eens goed te inventariseren voordat ze aannemen dat het verhaal van Amsterdam ook van toepassing is voor de rest van Nederland. Die fout maken journalisten soms wel, maar wij, provinciaaltjes, weten wel beter, toch? 😉

    1. ik woon ergens tussen Groningen en de randstad oftewel niet super gewild. Mijn soort huis wordt momenteel aangeboden voor 10.000 euro meer dan ik het in 2007 heb gekocht (164.000). En dan ook nog bieden vanaf &toe aan een update. Ik heb een hele simpele tussenwoning. Dus op heel veel plekken stijgen de prijzen behoorlijk hard, want ze zijn nog altijd niet klaar met stijgen.

        1. Ik heb mijn appartement 4 jaar geleden gekocht ruim onder de vraagprijs.
          Onlangs is er hier een appartement verkocht waar 5 kopers elkaar hebben overboden en dus 20% hoger dan de vraagprijs, dan lijkt mij dat de markt wel over verhit is!
          Misschien dat dat buiten de randstad en grote steden niet zo is, maar dan hebben kopers geluk.
          Ik zou overigens niet over bieden, men neemt veel te veel risico met een te hoge hypotheek en de lage rente.
          Straks stort de markt weer in, huis onder water en dan gaat ook nog de rente stijgen!
          Maar als het goed kan zou ik kopen adviseren boven huren, de huren zijn hier nu ook belachelijk hoog!
          Das toch geld dat je met huren iedere maand grotendeels in een bodemloze put gooit.

        2. In het midden van het land, het huis in de stad wat ik had verkocht in 2014 is pas verkocht voor 2x zoveel en het huis in het dorp waar ik nu woon is 70.000 meer waard geworden, dus een stijging van 100% en 33%.

  2. Huren is ook wel enorm duur. Starters zitten gewoon in een squeeze. Als ik nu mijn woning zou verkopen met flinke overwaarde a 50k en ik ga nu huren dan krijg ik niet die ruimte die ik nu gewend ben en dan betaal ik 2 x zo veel.

  3. Nu ruim een jaar geleden hebben ik en mijn vriend ons huis gekocht (nieuwbouw). Het is echt absurd hoe hard de prijzen zijn gestegen. Wij betaalden €230.000 nu worden dezelfde huizen, maar dan zonder uitbouw verkocht voor ruim 300.000 😥. En nee wij wonen niet in de randstad maar in een doorsnee Nederlands dorpje in Gelderland.

    Ik zou dus aanraden om goed rekening te houden met het risico dat deze hoge prijzen met zich meebrengt. Ik verwacht dat door de veranderingen in wet-en regelgeving veel mensen die nog een aflossingsvrije hypotheek hebben hun woonlasten over een aantal jaar niet meer kunnen opbrengen. Dan zal het woningaanbod stijgen en de prijs dalen. Al met al een moeilijke tijd voor starters om te kiezen tussen kopen en huren.

    1. wow dat is wel heftig… mijn ervaring (redelijk grote stad in Gelderland) is een prijsstijging van 10% in 12 jaar tijd, onder inflatieniveau dus. Ik heb mijn huis drie maanden geleden verkocht.

  4. Wij hebben uiteindelijk, “noodgedwongen”, gekocht vorig jaar. In de Randstad, dat wel, maar dat was vanwege mijn werk eigenlijk geen keuze. Huren kon niet, omdat we dan niet aan de bizar hoge inkomenseisen voor torenhoge huren voldeden, terwijl we dat eigenlijk liever wilden (omdat we beiden voor het eerst gingen samenwonen). Met hulp van mijn ouders hebben we kunnen kopen en hoewel het inderdaad veel permanenter is ben ik blij om helemaal mijn eigen plek te hebben. Op die verrekte VvE na dan… Qua maandlasten betalen wij hier net de helft aan hypotheek vergeleken met huurwoningen. We hebben wel echt klein gekocht, dat scheelt, maar die besparing is me wel veel waard.

  5. Ik woon in Den Haag. Bij ons in de straat staat nu een 100% klushuis te koop voor 75.000 Euro meer dan de prijs die ik toen voor ons 100% klushuis heb betaald, in 2013.
    75.000 Euro in 5 jaar tijd vind ik wel ‘oververhit’ klinken.

    Als starter kun je nu denk ik beter iets huren, totdat de prijzen weer wat normaler zijn. Maar dan moet het wel lukken om iets te vinden om te huren. Ook dat is in de randstad lastig!

  6. Ik snap niet dat zoveel mensen de voorkeur geven aan kopen. Ik zou een starter aanraden om te huren. Hoezo een bodemloze put Tom?
    Voor het bedrag wat je op voorhand al kwijt bent aan kosten koper en hypotheekadviseur etc. kun je een jaar huren. Een jaar!
    Het is geen wetmatigheid dat je huis altijd meer waard wordt (zie het verhaal van Adine). En naast je hypotheek mag je rustig nog eens 100-300 euro per maand reserveren voor onderhoud, wat bij huren niet hoeft.

    Zeker als starter is je leven de eerste 5-10 jaar aan veel veranderingen onderhevig. Starters wisselen vaker van baan, krijgen een relatie, kinderen, loonsverhogingen, etc. Het huis wat je als 23-jarige kunt kopen sluit vaak niet meer aan bij je leven op je 29ste, niet wat betreft financiën en niet wat betreft relatie/gezin.

    Ga huren, spaar het geld wat je anders kwijt zou zijn aan kosten koper, hypotheekadvies, onderhoud, etc. Koop pas als je leven wat stabieler is. En steek het geld wat je hebt gespaard dan in het huis, zodat je vanaf het begin overwaarde hebt.

    1. Het is natuurlijk het kip en ei verhaal, maar als je huurt en hier is de particuliere huur zo op de 1500 voor 75m2, dan ben je in een jaar dus 18000,- kwijt.
      Als je koopt heb je dan wel de kosten koper, deels kan je die weer aftrekken en daarna kun je die 1500 euro en jou 300 euro Onderhoud, dus 1200 euro gebruiken om de hypotheek (versneld) af te lossen.
      Ik zeg niet dat je klakkeloos moet kopen, wel kijken wat je koopt en zeker niet overbieden omdat het je ‘droomhuis’ is, die kan dan als je ‘m veel te duur hebt gekocht ook een nachtmerrie worden.
      Huren (in de randstad) is alleen nog leuk als je huursubsidie krijgt, maar meestal heb je dan ook niet genoeg inkomen om een hypotheek te krijgen.

  7. Dit had nu zo’n mooie post geweest of een Excel op los te laten 😉
    Gewoon pandje in Rotterdam/Den Haag voor de koop vergelijken met eentje voor de huur (in die zelfde wijk). En dan voor een periode van zeg 25 jaar om een goed beeld te krijgen van alle (vervangings)kosten in een koophuis. Ik wacht geduldig op een update 🙂

    1. Jij denk dus dat huren goedkoper is? Op de lange termijn is kopen zeker goedkoper, daar heb je geen exel voor nodig.
      Stel je betaalt 1000 euro huur, dan ben je in in 25 jaar 300.000 kwijt aan huren. In dezelfde tijd kun je ook de hypotheek hebben afgekost en heb je een spaarpot van 300.000 euro. Voor onderhoud aan een huis moet je 1% per jaar rekenen, is dus 3000 per jaar is in 25 jaar dus 75000, trek je dat van die 300.000 af dan hou je nog 225000 over.

      1. Je rekent met 25 jaar in hetzelfde huis wonen. Gemiddeld verhuizen wij echter eens per 10 jaar. Jongeren vaker dan ouderen (bron: http://www.pbl.nl/vraag-en-antwoord/hoe-vaak-verhuizen-mensen-gemiddeld-gedurende-hun-leven ). Iedere keer kosten koper + makelaarskosten + advieskosten is ook weer goed voor een jaar huur.
        Juist omdat jongeren vaker verhuizen (redenen zie mijn bericht van gisteren) is mijn advies aan starters om te huren, en pas te kopen als je gesetteld raakt (als de dertig nadert?).

      2. Je vergeet je opportunity cost mee te nemen! Een deel van je vermogen zal vast komen te zitten in een huis, wat je bij huren niet hebt. Dan komt het dichter bij elkaar te liggen, maar ben met je eens dat ik ook denk dat het hebben van een huis uiteindelijk goedkoper is.

      3. En met 1% onderhoud kom je er niet per jaar, voor een apartment misschien (omdat de VvE de buitenkant als voor je doet), maar voor een woning (afhankelijk van de staat en leeftijd) mag je zeker 2,5-3,5% van de waarde van de woning meenemen. Verkijk je daar niet op!

      4. Wat Cheesyfinance ook zegt, vergeet je lost opportunity cost niet. Dit heeft voor een starter die een 100% lening aan gaat natuurlijk niet veel impact. Maar als je meer geld vast hebt zitten gaat het toch aardig oplopen. Ook is de tijd die je in je woning zit belangrijk en hoeveel onderhoud er gedaan moet worden. Met die 1% ga je een huis niet redden. De badkamer is vaak na elke 25-30 jaar aan vervangingen toe, zelfde met de keuken. Je geiser is moet elke 15-20 jaar vervangen worden. Dan heb je nog je dak, kozijnen die onder houd nodig hebben (ook kunststof moet uiteindelijk vervangen worden, of glas gaat lekken), dakgoten, vloeren. Er komt meer bij kijken dan je denkt, zeker over een lang periode. Doe je veel zelf, dan gaat het nog, maar als je gaat uitbesteden wordt het duur.

        Ook de kosten koper moet je meenemen, dat zijn uitgave die je als huurder ook niet hebt. Zelfde als je weer gaat verhuizen, ook die makelaarskosten moet je mee nemen. Ik weet dat er te veel variabelen zijn om een goede vergelijking te maken, maar een paar opties doorlopen om het verschil te zien zou wel leuk zijn. Misschien moet ik dit zelf eens doen

        Neemt niet weg dat ik ook denk dat een huis uiteindelijk goedkoper is, maar denk dat het verschil kleiner is dan je je realiseert.

  8. Alsof starters echt een keuze hebben. Onze kinderen van 26 en 27. Beiden afgestudeerd, en vaste ft banen, staan al vanaf hun 18e ingeschreven bij de woningbouw. Nog steeds geen geschikte huurwoning toegewezen (of ergens 10 hoog achter in niet veilge buurt) , huren nu particulier rond 800/900 excl eneregiekosten. Appartementen (niks bijzonders) omgebouwde (voormalige) kantorencomplexen.
    Sparen lukt net met hun startersinkomens. Koopwoningen zijn voor hen een droom…ook al zouden ze maandelijks veel minder kwijt zijn. En genoeg sparen daarvoor is eigenlijk een illusie.

  9. Toen mijn oudste zoon ging huren viel het me op dat dit minder makkelijk was dan ik dacht. Ook daar stellen ze eisen aan je salarisstrookje blijkbaar. Je kunt dus op basis van je salaris soms een woning niet huren, terwijl je wel degelijk de maandlasten kunt ophoesten. Heel apart vond ik dat. En ook wel betuttelend.

  10. Hier in het dorp stijgen prijzen ook verrassend hard. Gewoon objectief/praktisch bekeken zijn er niet echt redenen om per se hier te willen wonen, als je niet bijvoorbeeld graag bij familie of vrienden in de buurt wilt zitten. Toch gaan zelfs eenvoudige tussenwoningen inmiddels al voor bijna 20-23% meer weg in 2014. Het kan aan mij liggen, maar dat vind ik echt bizar. En dat terwijl twee/drie jaar geleden zo’n zelfde woning weer niet weg ging voor zelfs nog 20% MINDER dan die prijs in 2014.

    Het zal zeker locatieafhankelijk zijn, maar er zijn dus inderdaad ook wel hele bijzondere prijsstijgingen in gebieden te vinden waarvan je het eigenlijk niet verwacht…

  11. er is idd geen algemeen advies.. wij hebben eerst gehuurd omdat we geen miniflat wilden kopen… we wilden een gezin en hadden geluk dat ik al wat punten had gespaard en de woningbouw hier ook iets grotere woningen verhuurt voor normale prijzen.. een huis wat nu op funda zou staan voor 3 ton betaalden wij 760 euro huur per maand voor 😉
    verschilt dus enorm per regio, verhuurders, aanbod dus, je inkomen, je woonwensen etc… wij hadden toen het inkomen gewoon er niet voor om het huis te kopen wat we zouden willen. dus eerst gehuurd, 3 jr geleden gekocht en nog steeds ontzettend blij mee. heel veel geluk gehad met de huurwoning toen en de koopwoning nu.

  12. Ik zeg volmondig kopen! Zo lang je gewoon eerst goed uitzoekt voor jezelf waar je wilt wonen (qua buurt), eens gaat rondlopen en kijken of je je daar thuis voelt en hoe het je bevalt. Dan neem je al veel onwetendheid weg.
    Huren wordt ook elk jaar alleen maar duurder, waar je er met een koophuis tenminste nog voor kunt zorgen dat je maandlasten elk jaar minder worden.
    Ik heb zelf jaren geleden in een huurhuis gewoond en dat was 10x niks. Als er iets aan onderhoud gedaan moest worden/ gerepareerd moest worden, dan werd er maar gewoon zonder overleg iets gepland en je moest maar zorgen dat je thuis was. Zo niet dan werden je ramen gewoon dicht geverfd. Dan moest je er flink aan trekken om te nog open te krijgen. Of als je belde om een afspraak te verzetten werd er met veel gemopper een andere afspraak gemaakt. Ze houden er totaal geen rekening mee dat je als huurder niet de hele dag thuis zit, maar ook gewoon normaal aan het werk bent. Vreselijk om van dat soort lui afhankelijk te zijn en dat er van alles voor jou bepaald wordt zonder daar volledige invloed op te hebben. Ik werd daar altijd zo pissig van.
    Ik vind het heerlijk om nu koop te wonen, ondanks dat ik niet meteen kan verhuizen nu ik weg wil. Dat zal ook wel weer ergens goed voor zijn. Ik ben er van overtuigd dat ik sowieso goed terecht ga komen in mijn volgende huis en ondertussen spaar ik gewoon lekker verder. En heb ik straks wél alles zelf te zeggen en te bepalen over mijn huis. Plus straks kan ik écht naar heerlijke goedkope maandlasten toe gaan werken. Daar heb ik echt nu al zin in!!

  13. wat dat betreft zou je eigenlijk nu al voor je kind moeten sparen.. niet alleen dus voor studie, maar ook voor een huis.. bizar.. had t er toevallig over met mn vader 2 weken terug.. dat sommige ouders met geld over een pand kopen voor hun studerende kind en er nog een paar studenten een kamer in laten huren bijvoorbeeld. dus wel als investering maar ook gelijk huisvesting voor je eigen kind. of idd meefinancieren bij de aankoop van een huis dmv schenken of familiebank concept..

    1. Dat van die pandjes hoor ik idd ook steeds vaker. Ik kan me voorstellen dat niet iedereen daar de middelen voor heeft, maar het is op zich wel een mooi idee voor de toekomst. Als je er bij wijze van spreken direct voor gaat sparen op het moment dat je kind geboren wordt, heb je in ieder geval een lange periode ervoor. En je kunt eventueel ook kiezen voor alleen dat pandje en je kind huurvrij laten wonen (als het niet lukt om én studie te betalen én pandje). En dan inderdaad wat vrienden ofzo erbij, zodat je je investering weer terughaalt en op die manier mogelijk je kind nog wat extra steunt.

Leave a Reply

Your email address will not be published.

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

336x280

Lekker Leven Met Minder

De gids voor geluk, vrijheid en rijkdom.

VOLG ONS OP

Krijg minimaal 150 euro cashback